title: "كيف تحدّ حاسبة ريرا لزيادة الإيجار من ارتفاع الإيجارات في دبي" slug: "rera-rental-increase-calculator-dubai" language: "AR" category: "legal-taxes" tags: ["ريرا", "زيادة الإيجار", "دائرة الأراضي والأملاك", "قانون الإيجارات", "مؤشر الإيجارات"] metaTitle: "حاسبة ريرا لزيادة الإيجار: قواعد سقف الإيجار في دبي" metaDescription: "كيف يحدّ مؤشر إيجارات ريرا من الزيادة عند التجديد في دبي: خمس شرائح مئوية، المرسوم رقم 43 لسنة 2013، وإشعار الـ90 يوماً الواجب على المالك." dataSource: "Dubai Land Department (DLD) / RERA: Decree No. 43 of 2013; Law No. 26 of 2007 as amended by Law No. 33 of 2008; Dubai Rental Index" period: "Rules current as of July 2026" heroImage: description: "عقد إيجار وهاتف ذكي يعرض واجهة حاسبة إيجار فيها خمس شرائح مئوية متراصّة (0% و5% و10% و15% و20%)، على خلفية هادئة لأفق دبي عند الغسق" alt: "رسم توضيحي لحاسبة ريرا لزيادة الإيجار يُظهر الشرائح المئوية على خلفية أفق دبي" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
كيف تحدّ حاسبة ريرا لزيادة الإيجار من ارتفاع الإيجارات في دبيلا يملك المالك في دبي أن يقرّر رفع الإيجار 20% عند التجديد ثم يُرسل فاتورة بذلك. فمنذ عام 2013، بات حجم أي زيادة محكوماً بالقانون ومرتبطاً بمدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط السوق لذلك النوع من الوحدات في تلك المنطقة. والأداة التي تكشف ذلك في ثوانٍ، والتي يشيع تسميتها حاسبة ريرا للإيجار، هي رسمياً مؤشر إيجارات دبي (Dubai Rental Index) الذي تُشرف عليه مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، الذراع التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). يوضّح هذا الدليل آلية عمل المؤشر، والشرائح المئوية المحدَّدة بدقّة في المرسوم رقم 43 لسنة 2013، وقاعدة الإشعار قبل 90 يوماً التي يجب أن ترافق أي تغيير، وما الذي يحقّ للمالك أو المستأجر فعله في إطار هذه القواعد وما لا يحقّ.
ما هي هذه الحاسبة فعلاً
مؤشر الإيجارات خدمة إلكترونية تابعة لدائرة الأراضي والأملاك، لا أداة خاصة. تُدخِل تاريخ انتهاء عقد الإيجار، ونوع العقار، والمنطقة، وعدد الغرف، وقيمة الإيجار السنوي الحالي، فيُعيد النظام متوسط إيجار السوق للوحدات المماثلة، ومنه الحد الأقصى للزيادة القانونية عند تجديدك (دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مؤشر الإيجارات). ويُتاح الوصول إليه عبر عدة قنوات رسمية تعتمد المؤشر ذاته: موقع إيجاري، وموقع دائرة الأراضي والأملاك نفسه، وتطبيق DubaiNow، وتطبيق Dubai REST الذي يجمعه في مكان واحد مع تسجيل عقود الإيجار وتجديدها وإلغائها ورفع منازعات الإيجار (دائرة الأراضي والأملاك في دبي، Dubai REST). ويستلزم الوصول عادةً تسجيل الدخول، بحيث يستخرج المالك والمستأجر الرقم ذاته بدل التفاوض انطلاقاً من تخمينين مختلفين.
الأساس القانوني: المرسوم رقم 43 لسنة 2013
الشرائح المئوية نفسها مصدرها نصّ محدَّد، هو المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد نسبة الزيادة في بدل إيجار العقارات في إمارة دبي، الصادر عن حاكم دبي في 18 ديسمبر 2013 (حكومة دبي، المرسوم رقم 43 لسنة 2013). ويقوم هذا المرسوم على الإطار الأوسع لعلاقة الإيجار، وهو القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، الذي عُدّل بدوره عام 2008 بالقانون رقم 33 لسنة 2008 (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية). ويجدر الوقوف عند تعديل عام 2008: فالقانون الأصلي لسنة 2007 كان يمنع أي زيادة في الإيجار خلال أول سنتين من الإيجار منعاً تاماً. وقد رفع التعديل هذا التجميد الشامل، وربط أي زيادة بنسبة مئوية تحددها ريرا، ثم جاء مرسوم 2013 ليُفصّلها في الشرائح الثابتة المعمول بها حتى اليوم.
وتجعل المادة 3 من المرسوم نقطة المرجعية صريحة: فـ"متوسط بدل إيجار السوق" المعتمد في كل عملية حساب هو ما يحدده مؤشر إيجارات إمارة دبي المعتمد من ريرا لذلك النوع من العقارات وذلك الموقع (حكومة دبي، المرسوم رقم 43 لسنة 2013). فالحاسبة ليست تقديراً من طرف ثالث، بل هي المرجع القانوني نفسه.
الشرائح الخمس، وكيف تُحتسب الزيادة
تحدد المادة 1 من المرسوم الحد الأقصى للزيادة المسموح بها عند التجديد، تبعاً لمدى انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط المؤشر لوحدة مماثلة:
| الإيجار الحالي مقارنةً بمتوسط المؤشر | الحد الأقصى للزيادة المسموح بها |
|---|---|
| أقل من المتوسط بما لا يزيد على 10% | 0% |
| أقل من المتوسط بنسبة 11%-20% | 5% |
| أقل من المتوسط بنسبة 21%-30% | 10% |
| أقل من المتوسط بنسبة 31%-40% | 15% |
| أقل من المتوسط بأكثر من 40% | 20% |
هذه هي البنية كما وردت حرفياً في المرسوم (حكومة دبي، المرسوم رقم 43 لسنة 2013). وثمة تفصيل يلتبس على الكثيرين: النسبة تُطبَّق على الإيجار الحالي للوحدة نفسها، لا على متوسط المؤشر. لنأخذ شقة بغرفتَي نوم يبلغ متوسط إيجارها وفق المؤشر AED 120,000 سنوياً، بينما يدفع المستأجر الحالي AED 90,000. هذا أقل من المتوسط بنسبة 25%، فيقع في شريحة 21%-30%، ومن ثمّ يحقّ للمالك إضافة 10% من AED 90,000، أي AED 9,000، ليصبح الإيجار الجديد AED 99,000، لا 10% من متوسط الـAED 120,000. وحتى بعد الزيادة يظل الإيجار دون المتوسط، فقد يتحرك مجدداً عند التجديد التالي، لكن بمقدار أقل، لأن الفجوة الأصغر تنقله إلى شريحة أدنى. فالنظام مصمَّم لإغلاق الفجوة تدريجياً عبر عدة تجديدات، لا دفعة واحدة.
أما إذا كان الإيجار الحالي أصلاً ضمن نطاق 10% من متوسط المؤشر، فالجواب صفر قاطع: لا تقريب لمصلحة المالك، ولا رسوم خدمة منفصلة على تجديد يبقى ضمن هذه الشرائح.
قاعدة الإشعار قبل 90 يوماً
لا يجوز للمالك أن يُباغت المستأجر بزيادة عند الباب. فالمادة 14 من القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغته المعدّلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، تشترط أنه إذا رغب أي من الطرفين في تعديل أي شرط من شروط عقد الإيجار، بما فيه بدل الإيجار، عند التجديد، فعليه إخطار الطرف الآخر قبل ما لا يقل عن 90 يوماً من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك على حدة (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية). كما يحدد القانون ما يُعدّ إشعاراً صحيحاً: إخطار كتابي مُبلَّغ عبر كاتب العدل، أو بالبريد المسجَّل، أو باليد، أو بأي وسيلة تقنية أخرى يقرّها القانون، وهذا ما يُفصّله قسم التعريفات في المادة نفسها (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية). أما الإشارة الشفهية في الممر أو رسالة عابرة عبر WhatsApp فلا ترقى إلى المعيار الذي يقصده القانون.
ولا تقل عواقب تفويت المهلة أهميةً عن القاعدة ذاتها. فبموجب المادة 6 من القانون نفسه، إذا انتهت مدة العقد واستمر المستأجر بشغل العقار دون اعتراض من المالك، تجدّدت الإجارة تلقائياً للمدة نفسها أو لمدة سنة واحدة، أيهما أقل، وبالشروط السابقة نفسها (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية). وبقراءة ذلك مع المادة 14، فإن المالك الذي يخفق في تقديم إشعار سليم قبل 90 يوماً بزيادة مزمعة يكون قد ترك الإيجار القديم يمضي على حاله، مع أن هذا التجديد التلقائي، بالنسبة لعقد أصله أطول من سنة، يقتصر على سنة واحدة لا على كامل المدة الأصلية.
المستأجر الجديد مقابل المستأجر الحالي
لا تسري الشرائح إلا "عند تجديد عقود إيجار العقارات"، وفق المادة 1 من المرسوم رقم 43 لسنة 2013 (حكومة دبي، المرسوم رقم 43 لسنة 2013). أما المالك الذي يحدد الإيجار المطلوب لمستأجر جديد تماماً، أي شخص يوقّع أول عقد على وحدة شاغرة، فغير مقيَّد بأي من ذلك، وله أن يطلب ما يحتمله السوق. فالحاسبة تحمي شروط تجديد المستأجر الحالي، لكنها لا تحدّ من السعر الذي يعرض به المالك وحدةً شاغرة. وهذا هو السبب الرئيسي في أن الإيجارات المعلنة في مبنى ما قد تبدو مختلفة كثيراً عمّا يدفعه فعلاً المستأجرون القدامى في الوحدة المجاورة.
ما يجوز للمالك وما لا يجوز
يجوز للمالك رفع الإيجار عند التجديد، لكن ضمن الشريحة التي تُعيدها الحاسبة فقط، وبإشعار سليم قبل 90 يوماً فقط. ولا يجوز له فرض رسم منفصل لمجرد تجديد العقد. فإرشادات دائرة الأراضي والأملاك تنص صراحةً على أن رسوم تجديد العقد ليست رسماً مشروعاً، ولا يجوز اتخاذها سبباً للإخلاء إذا رفض المستأجر دفعها؛ وعمولة الوسيط تكلفة تُدفع مرة واحدة عند التوقيع الأول، لا رسماً متكرراً عند التجديد (دائرة الأراضي والأملاك في دبي، أخبار). كما لا يجوز للمالك تعديل الإيجار في منتصف مدة العقد؛ فالمادة 13 من القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغته المعدّلة، تربط أي مراجعة للإيجار بلحظة التجديد، لا بأي وقت يناسب المالك خلال المدة السارية (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية).
ما يمكن للمستأجر فعله إذا لم تتّسق الأرقام
إذا تعذّر على المالك والمستأجر الاتفاق على إيجار التجديد، أو رأى المستأجر أن الزيادة المطلوبة تتجاوز ما يسمح به المؤشر والمرسوم، أُحيل النزاع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، وهو الجهة القضائية المتخصصة في دبي لشؤون المالك والمستأجر، وبإمكانه تحديد الإيجار العادل بمعايير ريرا نفسها التي بُنيت عليها الحاسبة (مركز فض المنازعات الإيجارية). فرفع الأمر إليه، بدل مجرد رفض الدفع أو الرحيل، هو الطريق الذي يختبر فعلاً ما إذا كانت الزيادة ضمن الشريحة القانونية.
مسار منفصل: الإخلاء ليس مسألة زيادة إيجار
يجدر الفصل بين إشعار زيادة الإيجار قبل 90 يوماً وبين الإشعار الذي يجب على المالك تقديمه لاسترداد عقاره لاستعماله الشخصي، أو للبيع، أو لإعادة التطوير. فأسباب الإخلاء هذه، غير المتعلقة بخطأ المستأجر، والمنصوص عليها في المادة 25 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بصيغته المعدّلة، تستلزم إشعاراً قبل 12 شهراً عبر كاتب العدل أو بالبريد المسجَّل، لا قبل 90 يوماً (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية). ولا يجوز للمالك أن يتخذ من نزاع إيجاري طريقاً مختصراً لإنهاء الإيجار أسرع مما تسمح به مهلة الإشعار الأطول تلك.
الأسئلة الشائعة
من أين أصل فعلاً إلى حاسبة ريرا للإيجار؟ عبر مؤشر إيجارات دبي، المتاح على موقع دائرة الأراضي والأملاك، وموقع إيجاري، وعبر تطبيقَي Dubai REST وDubaiNow. تُدخِل تاريخ انتهاء العقد، ونوع العقار، والمنطقة، وعدد الغرف، والإيجار الحالي، لتحصل على متوسط سعر السوق والحد الأقصى للزيادة المسموح بها (دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مؤشر الإيجارات).
هل تنطبق الحاسبة على أول عقد لمستأجر جديد؟ لا. يحدّ المرسوم رقم 43 لسنة 2013 من الزيادات "عند تجديد" العقد، ولذلك تُسعَّر الوحدة الشاغرة المؤجَّرة لمستأجر جديد للمرة الأولى بحرية، لا عبر شرائح المؤشر (حكومة دبي، المرسوم رقم 43 لسنة 2013).
ماذا لو أغفل المالك الإشعار قبل 90 يوماً لكنه ما زال يريد إيجاراً أعلى؟ بموجب المادة 6 من القانون رقم 26 لسنة 2007، فإن الإيجار الذي تنتهي مدته مع بقاء المستأجر في مكانه دون اعتراض في الوقت المناسب يتجدد بالشروط السابقة، لكن للمدة نفسها أو لسنة واحدة، أيهما أقل، فالعقد المتعدد السنوات لا يُجدَّد بكامله؛ وعملياً يعني ذلك أن الإيجار القديم يبقى سارياً لتلك المدة المجدَّدة إذا لم يُقدَّم قط إشعار سليم بالتغيير قبل 90 يوماً (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية).
هل يمكن للمالك رفع الإيجار في منتصف مدة عقدي؟ لا. مراجعة الإيجار مرتبطة بالتجديد بموجب المادة 13، لا بأي لحظة يختارها المالك خلال إيجار ساري المفعول (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية).
هل ينطبق السقف على العقارات في DIFC أو المناطق الحرة الأخرى؟ نعم بالنسبة لهذه القاعدة تحديداً. فالمادة 2 من المرسوم رقم 43 لسنة 2013 تنص على أنه يسري على جميع المؤجّرين في دبي، ويشمل صراحةً مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة مثل مركز دبي المالي العالمي (حكومة دبي، المرسوم رقم 43 لسنة 2013).
هل يمكن للمالك إخلائي لمجرد إعادة التأجير بإيجار أعلى؟ ليس على هذا الأساس وحده. فأسباب الإخلاء غير المتعلقة بخطأ المستأجر في المادة 25، كالاستعمال الشخصي أو البيع أو إعادة التطوير، تستلزم إشعاراً قبل 12 شهراً عبر كاتب العدل أو بالبريد المسجَّل، والخلاف على الإيجار بحد ذاته ليس من الأسباب المذكورة (حكومة دبي، تشريعات دبي العقارية).
المصادر
- حكومة دبي. المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد نسبة الزيادة في بدل إيجار العقارات في إمارة دبي. https://dubailand.gov.ae/media/z2dn3gtr/rental-increase-decree-43-in-dubai.pdf
- حكومة دبي، دائرة الشؤون القانونية بدبي. مجموعة تشريعات دبي العقارية، وتشمل القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجّرين والمستأجرين والقانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل له. https://dubailand.gov.ae/media/gkbnktpa/legislation_en.pdf
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. الخدمة الإلكترونية لمؤشر الإيجارات. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تطبيق Dubai REST. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يُحظر على المالك المطالبة برسوم تجديد العقد. https://dubailand.gov.ae/en/news-media/landlord-is-prohibited-from-claiming-lease-renewal-fee/
- مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، دبي. https://rdc.gov.ae/en
