title: "قواعد ريرا التي ينبغي أن يعرفها كل مشترٍ للعقارات في دبي" slug: "rera-rules-buyers-dubai" language: "AR" category: "legal-taxes" tags:
- "ريرا"
- "DLD"
- "حساب الضمان"
- "على الخريطة" metaTitle: "قواعد ريرا التي ينبغي أن يعرفها كل مشترٍ للعقارات في دبي" metaDescription: "قانون حساب الضمان وOqood والتحقق من الوسطاء ومؤشر الإيجارات ونظام مُلّاك وعقد Form F: قواعد ريرا ودائرة الأراضي التي تحمي المشتري في دبي، مع مصادرها الرسمية." dataSource: "Dubai Land Department (dubailand.gov.ae) legislation library and e-services; Rental Disputes Center (rdc.gov.ae)" period: "Rules and thresholds current as of July 2026" heroImage: description: "رسم تحريري لشهادة حساب ضمان وتسجيل Oqood وعقد Form F مبسوطة كالمروحة إلى جانب شعار دائرة الأراضي والأملاك في دبي" alt: "مستندات تمثّل قواعد ريرا ودائرة الأراضي لحماية مشتري العقارات في دبي" schemaTypes:
- "Article"
- "FAQPage"
قواعد ريرا التي ينبغي أن يعرفها كل مشترٍ للعقارات في دبي
يقوم سوق العقارات في دبي على منظومة قواعد وضعتها مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، صُمّمت لتفادي المشكلات التي يقع فيها المشترون في أسواق أخرى: مطوّر يقبض الدفعات ولا يبني، وسطاء بلا ترخيص، زيادات إيجار اعتباطية، واتحادات ملّاك تدير ميزانيات المجتمعات السكنية بلا رقابة. كل حماية من هذه الحمايات قاعدة منشورة تستند إلى قانون أو مرسوم محدد، ويرافق معظمها أداة حكومية مجانية. يستعرض هذا الدليل ما يعنيك قبل التوقيع على أي شيء: حسابات الضمان لدفعات العقارات على الخريطة، تسجيل الوسطاء والمطوّرين، السجل المبدئي المعروف باسم Oqood، مؤشر الإيجارات لدى ريرا، الرقابة على رسوم الخدمة عبر نظام مُلّاك، عقد البيع Form F، وأين تلجأ عند نشوء نزاع. كل قاعدة مذكورة أدناه مقرونة بمصدرها الأساسي؛ وحيثما تعذّر التأكد من تفصيل ما رسمياً، ذُكر ذلك صراحةً، وعلى القارئ أن يتحقق من وضعه الخاص لدى دائرة الأراضي أو ريرا أو مستشار مرخّص قبل أن يبني عليه أي تصرّف.
حسابات الضمان: أين تذهب دفعات العقارات على الخريطة فعلاً
كل مطوّر يسوّق وحدات قبل اكتمال البناء ملزَم بأحكام القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، الذي يشترط أن يكون المطوّر مقيّداً في سجل المطوّرين العقاريين لدى دائرة الأراضي، وأن يحصل على تصريح خطي من الدائرة قبل الإعلان عن أي وحدة على الخريطة أو عرضها للبيع. وقبل صدور ذلك التصريح، على المطوّر أن يفتح حساب ضمان مخصّصاً للمشروع لدى «أمين حساب الضمان»، وهو مصرف معتمد من الدائرة، وأن يثبت ضماناً بنسبة 30% من قيمة المشروع في صورة بناء منجَز أو ضمان مصرفي أو وديعة نقدية.
والأصل أن تذهب كل دفعة يسدّدها المشتري إلى ذلك الحساب لا إلى الأموال العامة للمطوّر، وقد نصّ القانون صراحةً على أنه لا يجوز توقيع أي حجز على هذه الأموال لمصلحة دائني المطوّر. وعلى أمين حساب الضمان أن يوافي الدائرة بكشوف منتظمة، وأن يحتفظ بسجلات يمكن للمودعين مراجعتها، وأن يحتجز نسبة 5% من قيمة الحساب حتى مرور عام على تسجيل الوحدات بأسماء المشترين ضماناً لإتمام المشروع. وإذا تعثّر المشروع، يُلزم القانون الأمين بحماية أموال المشترين والسعي إلى الإنجاز أو الاسترداد، لا بردّ الأموال إلى المطوّر. قبل تحويل أي دفعة، اطلب اسم مصرف الضمان وتحقّق من المشروع في مجموعة البيانات العامة للمشاريع لدى دائرة الأراضي.
تسجيل الوسطاء والمطوّرين: تحقّق ممّن تتعامل معه
كل من يبيع عقاراً في دبي نيابةً عن غيره يجب أن يحمل رخصة وساطة من ريرا، وتوفّر دائرة الأراضي أداة مجانية للتأكد من ذلك. فخدمة الوسطاء العقاريون المرخّصون تتيح للجميع الاطلاع على القائمة المحدّثة للوسطاء المرخّصين من ريرا في إمارة دبي، بينما يوفّر نظام التصاريح Trakheesi بحثاً عاماً خاصاً بالوسطاء الأفراد. اطلب اسم الوسيط ورقم رخصته قبل أن تعتمد على أي معلومة يقدّمها، وتحقّق منها بنفسك بدل الاكتفاء بما هو مدوّن على بطاقة العمل.
وعلى المطوّرين واجب مماثل. فبموجب قانون حساب الضمان، يجب أن يكون المطوّر مقيّداً في سجل المطوّرين العقاريين لدى دائرة الأراضي وأن يحمل رخصة تجارية سارية قبل أن يفتح حساب ضمان، كما أن أي عقد وساطة يبرمه المطوّر لمشروع لا بد أن يُسجَّل هو نفسه لدى الدائرة. والمطوّر أو الوسيط الذي لا يظهر في هذه السجلات ليس ممّن تُسلَّم إليه أي دفعة.
Oqood: السجل المبدئي الذي يحمي مشتري العقارات على الخريطة
توقيع اتفاقية بيع وشراء مع مطوّر لا يمنح المشتري وحده حقاً قانونياً مسجَّلاً في دبي. تأتي هذه الحماية من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، المعروف عملياً باسم Oqood. وينصّ القانون على أن كل تصرّف يرد على وحدة على الخريطة يجب قيده في السجل العقاري المبدئي، وإلا وقع باطلاً، لذا على المشتري أن يتأكد من تسجيل العقد عبر بوابة Oqood لدى دائرة الأراضي بُعيد التوقيع، وهو ما يُنتج شهادة تسجيل إلكترونية مؤقتة.
ويمنح القانون نفسه المشترين حمايات ملموسة. فإذا تأخّر المشتري في السداد، وجب على المطوّر أولاً إخطار دائرة الأراضي، ثم يُمهَل المشتري 30 يوماً لتدارك المخالفة قبل أن يتمكّن المطوّر من فسخ البيع؛ وحتى بعد الإلغاء لا يجوز للمطوّر أن يقتطع أكثر من 30% من الدفعات المسدّدة. والوحدة التي تُسلَّم بمساحة أقل من المتعاقد عليها تخوّل المشتري تعويضاً ما لم يكن النقص طفيفاً. وعند اكتمال المشروع والوفاء بالالتزامات، تنتقل الوحدة من السجل المبدئي إلى السجل العقاري النهائي باسم المشتري، فيصدر سند ملكية كامل. ويترتب على تسجيل البيع رسوم تسجيل دائرة الأراضي القياسية بنسبة 4%، يدفعها المشتري عملياً.
مؤشر الإيجارات لدى ريرا: ما الذي يُعدّ زيادة إيجار عادلة
لا تجمّد دبي الإيجارات، لكنها تضع سقفاً لما يمكن للمالك زيادته عند التجديد، وهذا السقف مربوط بمؤشر منشور لا بالتفاوض. فأداة حاسبة مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي تتيح للمستأجر أو المالك معرفة متوسط الإيجار للوحدات المماثلة بحسب المنطقة ونوع العقار ومساحته، بالاستعانة بتفاصيل مثل رقم مبنى ديوا (DEWA) أو رقم عقد إيجاري (Ejari). أما السقف القانوني فوارد في المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بتحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي، وهو جدول متدرّج: لا زيادة إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط المؤشر بنسبة تصل إلى 10%، وحتى 5% إذا كان أقل بنسبة 11 إلى 20%، وحتى 10% إذا كان أقل بنسبة 21 إلى 30%، وحتى 15% إذا كان أقل بنسبة 31 إلى 40%، وحتى 20% إذا كان الإيجار أقل من المتوسط بأكثر من 40%. فالمالك الذي يطلب أكثر مما يسمح به هذا النطاق يتجاوز قاعدة عامة، لا يمارس تفضيلاً خاصاً، ويحقّ للمستأجر الاحتجاج بنتيجة الحاسبة عند الاعتراض.
مُلّاك ومؤشر رسوم الخدمة: صون نزاهة ميزانيات المجتمعات
تفرض المباني ذات الملكية المشتركة والمجمّعات المغلقة على الملّاك رسم خدمة سنوياً مقابل المرافق المشتركة، وتتولى ريرا الإشراف على ذلك عبر مُلّاك، وهو نظام إلكتروني يراقب تحصيل رسوم الخدمة وسدادها في العقارات ذات الملكية المشتركة بمختلف أنحاء دبي. تُحمّل اتحادات الملّاك ميزانياتها السنوية المعتمدة في النظام، وتتيح أداة مؤشر رسوم الخدمة لدى دائرة الأراضي لأي مالك الاطلاع على الميزانية المعتمدة لمبناه بحسب رقم الشهادة والمشروع وسنة الميزانية، بدلاً من التسليم بما تصدره شركة الإدارة من فواتير.
كما يضبط المؤشر تفاصيل الاحتساب بدل تركها مفتوحة: فالفواتير الصادرة اعتباراً من 2019 مثلاً تحتسب مساحة الشرفة بمعدل 0.25% من مساحة سويت الوحدة. وقبل سداد فاتورة تبدو مرتفعة، استخرج الميزانية المعتمدة من المؤشر وقارنها بنداً بنداً، إذ لا يحقّ قانوناً لشركة الإدارة أن تُصدر فواتير بناءً على ميزانية لم تعتمدها ريرا. وقد جرى تعديل لوائح الملكية العقارية المشتركة في دبي منذ إطارها الأصلي لعام 2007، لذا تأكّد من النسخة السارية مباشرةً لدى دائرة الأراضي في أي نزاع بعينه.
عقد Form F (مذكرة التفاهم) ومكتب الأمين: كيف تُضفي الصفة الرسمية على إعادة البيع
في السوق الثانوي، عقد البيع القياسي بين المشتري والبائع هو Form F، وهو مذكرة التفاهم الرسمية لدائرة الأراضي، ويُنشأ عبر بوابة Contract F الإلكترونية التابعة للدائرة لا يُصاغ بصفة خاصة. وتحدّد خدمة تسجيل بيع العقارات لدى دائرة الأراضي المتطلبات العملية: هوية إماراتية سارية أو جواز سفر لكلا الطرفين، وشهادة عدم ممانعة من المطوّر عبر تطبيق Dubai REST لوحدات التملّك الحر، ورسوم تسجيل بنسبة 4% من قيمة البيع يدفعها المشتري عملياً، إضافةً إلى رسوم ثابتة لشهادة سند الملكية والخريطة الموحّدة ومكتب الأمين الذي يتولى الملف.
وهذه الخطوة الأخيرة ليست اختيارية. فمراكز أمين التسجيل العقاري في دبي، التي يمكن الوصول إليها عبر موقع دائرة الأراضي أو تطبيق Dubai REST، هي الجهة التي تُسجَّل لديها تصرّفات البيع والرهن فعلاً، وحيث يوقّع الطرفان عادةً أمام موظفين مفوّضين من الدائرة. والوسيط المرخّص من ريرا الذي يُعدّ Form F على النحو الصحيح ويحجز موعد مكتب الأمين يزيح عنك معظم مخاطر الأوراق؛ أما الشراء دون وسيط فينقل هذه المخاطر إليك.
مهلة التراجع وأين تلجأ عند نشوء نزاع
لا توجد في دبي مهلة تراجع قانونية عامة تتيح للمشتري الانسحاب من عقد عقاري موقّع خلال عدد محدد من الأيام. وحتى يوليو 2026 لم يتسنَّ التأكد من وجود هذا الحق المستقل على أي صفحة لدائرة الأراضي أو ريرا، لذا تعامل مع بنود الإلغاء المحددة المكتوبة في اتفاقية البيع والشراء أو في Form F، لا مع حق عام مفترَض، بوصفها الشروط النافذة، واطلب من مكتب الأمين تأكيدها قبل التوقيع. أما ما تملكه دبي فعلاً فهو منظومة من جهات فضّ النزاعات المخصّصة لهذا الغرض.
تُحال نزاعات المؤجّر والمستأجر، بما فيها الخلافات على زيادة الإيجار وقضايا الإخلاء، إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDC)، المُنشأ بموجب المرسوم رقم 26 لسنة 2013 بوصفه جهة قضائية متخصصة ذات اختصاص حصري بنزاعات الإيجار في مختلف أنحاء دبي بما فيها المناطق الحرة؛ وعلى دائرته الابتدائية أن تفصل في معظم الدعاوى خلال 30 يوماً، وتُمنع عموماً الطعون في ما دون 100,000 درهم إلا في قضايا الإخلاء أو الاختصاص. أما النزاعات على المشاريع على الخريطة المتعثّرة أو الملغاة فتُنظر عبر المرسوم رقم 21 لسنة 2013 الذي شكّل لجنة قضائية خاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في دبي، وتُعفي مادته السابعة إجراءات التصفية أمام اللجنة من الرسوم القضائية. وفي سائر نزاعات البيع، تبقى قنوات خدمة المتعاملين لدى دائرة الأراضي ومحاكم دبي هي الخيار الاحتياطي؛ فتحقّق من آلية التقديم الحالية مباشرةً لدى دائرة الأراضي أو ريرا بدل الاعتماد على وصف الوسيط لها.
الأسئلة الشائعة
هل أستردّ أموالي إذا لم يُكمل المطوّر مشروعاً على الخريطة قط؟ يُلزم قانون حساب الضمان أمين حساب الضمان بحماية الدفعات والسعي إلى الإنجاز أو الاسترداد، ويمكن إحالة المشاريع المتعثّرة إلى اللجنة القضائية الخاصة المُشكّلة بموجب المرسوم رقم 21 لسنة 2013. وتتوقف النتائج على ظروف كل قضية، فتأكّد من موقفك لدى دائرة الأراضي أو مستشار مرخّص.
كيف أتأكد أن الوسيط مرخّص فعلاً من ريرا؟ استخدم خدمة الوسطاء العقاريين المرخّصين لدى دائرة الأراضي أو بحث Trakheesi، وتأكّد من تطابق الاسم ورقم الرخصة مع ما قُدّم إليك.
ما هو Oqood وهل عليّ تسجيله بنفسي؟ Oqood هو السجل المبدئي المُنشأ بموجب القانون رقم 13 لسنة 2008 الذي يقيّد عقود البيع على الخريطة قبل صدور سند الملكية. تأكّد من المطوّر، وتحقّق بشكل مستقل عبر بوابة Oqood لدى دائرة الأراضي من أن عقدك مسجَّل فعلاً.
كم يمكن للمالك أن يرفع إيجاري في دبي؟ يعتمد ذلك على مدى انخفاض إيجارك الحالي عن متوسط مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي للوحدات المماثلة. ويحصر المرسوم رقم 43 لسنة 2013 الزيادة بين 0% و20% تبعاً لهذا الفارق.
من يتحقق أن رسوم الخدمة في مبناي عادلة؟ يُلزم نظام مُلّاك التابع لريرا اتحادات الملّاك بتحميل الميزانيات المعتمدة، ويتيح مؤشر رسوم الخدمة لدى دائرة الأراضي لأي مالك استخراج الميزانية المعتمدة برقم الشهادة لمقارنتها بالفاتورة.
هل هناك مهلة تراجع بعد توقيع Form F؟ لم يتسنَّ التأكد من وجود مهلة تراجع عامة لشراء العقارات في دبي على أي مصدر رسمي حتى يوليو 2026. اعتمد على شروط الإلغاء المكتوبة فعلاً في اتفاقية البيع والشراء أو في Form F، وتأكّد لدى مكتب الأمين أو مستشار مرخّص قبل التوقيع.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تسجيل المشروع (تسجيل المشروع وفتح حساب الضمان). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. البيانات المفتوحة: بيانات العقارات (المشاريع والمعاملات والوسطاء والمطوّرون). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. الوسطاء العقاريون المرخّصون. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/licensed-real-estate-brokers/
- Trakheesi (دائرة الأراضي والأملاك في دبي). البحث العام عن وسطاء دبي. https://trakheesi.dubailand.gov.ae/dubaibrokers/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20%2813%29%20of%202008.html
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. طلب تسجيل البيع الأولي (بوابة Oqood). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. حاسبة مؤشر الإيجارات. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/rental-index
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بتحديد زيادة بدل إيجار العقارات في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20%2843%29%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html
- مُلّاك (مؤسسة التنظيم العقاري / دائرة الأراضي والأملاك في دبي). البوابة الرسمية. https://mollak.dubailand.gov.ae
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. مؤشر رسوم الخدمة. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/service-charge-index
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. بوابة Contract F (eMart). https://emart.dubailand.gov.ae/Contracts/ContractFPage.aspx
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تسجيل بيع العقارات. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. مراكز أمين التسجيل العقاري. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-registration-trustee-centres/
- مركز فضّ المنازعات الإيجارية. البوابة الرسمية. https://rdc.gov.ae/en/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. المرسوم رقم 26 لسنة 2013 بشأن مركز فضّ المنازعات الإيجارية في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%2026%20of%202013.html
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. المرسوم رقم 21 لسنة 2013 بتشكيل لجنة قضائية خاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي وتسوية الحقوق المرتبطة بها. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%2021%20of%202013.pdf
