title: "الإيجار قصير الأجل مقابل طويل الأجل في دبي: أيهما يدرّ دخلاً أكبر" slug: "short-term-vs-long-term-rental-dubai" language: "AR" category: "investment" tags: ["الإيجار قصير الأجل", "الإيجار طويل الأجل", "تصريح المنازل السياحية DET", "Ejari", "العائد الإيجاري", "العائد الصافي"] metaTitle: "الإيجار قصير الأجل مقابل طويل الأجل في دبي: أيهما أربح" metaDescription: "رسوم تصريح DET وضريبة القيمة المضافة وفترات الشغور مقابل عوائد الإيجار طويل الأجل عبر Ejari حسب المجتمع، مقارنة صريحة بين الإجمالي والصافي ببيانات DLD حتى يوليو 2026." dataSource: "DET/DTCM Holiday Homes regulation (Decree No. 41 of 2013, Executive Council Resolution No. 49 of 2014, Administrative Resolution No. 2 of 2020); Dubai Land Department (Ejari, rent-increase Decree No. 43 of 2013, DLD Open Data dld_transactions and dld_rent_contracts); Federal Tax Authority VAT guidance" period: "DLD ready-resale medians, 2026 sample; rules and fee schedules current as of July 2026" heroImage: description: "غلاف مقسوم يقابل بين رقمين بارزين: سقف رسوم تصريح المنازل السياحية السنوي من DET البالغ 1,200 درهم للوحدة على جانب، مقابل عائد إجمالي للإيجار طويل الأجل عبر Ejari في JVC بنسبة 6.9% على الجانب الآخر، ليجسّد قرار الاختيار بين الإيجار قصير الأجل وطويل الأجل" alt: "صورة غلاف تقارن تكاليف الإيجار قصير الأجل بأسلوب Airbnb في دبي مقابل عائد الإيجار طويل الأجل عبر Ejari، يوليو 2026" schemaTypes: ["Article", "FAQPage"]
الإيجار قصير الأجل مقابل طويل الأجل في دبي: أيهما يدرّ دخلاً أكبرمالك شقة بغرفة نوم واحدة في JVC بسعر يقارب 1,000,000 درهم يجد أمامه رقمين يوازن بينهما. إمّا مستأجر طويل الأجل يوقّع عقد Ejari قريباً من متوسط إيجار المجتمع، وإمّا طرح الوحدة نفسها على Airbnb وBooking.com بسعر ليلي يفوقه بأضعاف على الورق. تبدو الكفّة مائلة بما يكفي ليظهر الإيجار قصير الأجل خياراً بديهياً، غير أنّ الأمر ليس كذلك بالضرورة. فالتأجير قصير الأجل نشاط مرخّص خاضع للضريبة يتطلب إدارة يومية، وله بنية تكاليف خاصة به، وحين تُطرح هذه التكاليف من السعر المعلن تتقلّص الفجوة مع عقد الإيجار طويل الأجل كثيراً، بل تتلاشى تماماً في بعض المجتمعات.
هذه مقارنة مباشرة تخصّ مالكاً يختار بين الصيغتين لوحدة واحدة: قواعد المنازل السياحية من DET في جانب الإيجار قصير الأجل، وبيانات DLD في جانب الإيجار طويل الأجل.
الصيغتان باختصار
الإيجار طويل الأجل عقد تأجير لسنة أو أكثر، يُسجَّل عبر Ejari لدى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007: إيجار واحد، وعقد واحد، وسقوف على زيادة الإيجار، وعلاقة واحدة مع مستأجر واحد.
أما التأجير قصير الأجل فهو إقامات ليلية أو أسبوعية عبر منصات مثل Airbnb أو Booking.com، ويتطلب تصريح المنازل السياحية من DET بموجب المرسوم رقم (41) لسنة 2013، وهو خارج نظام Ejari بالكامل: تسعير ليلي، وتبديل دائم للضيوف، ومنظومة ضرائب ورسوم خاصة به على كل إقامة.
الأساس طويل الأجل: كم يدفع Ejari فعلياً
العائد الإجمالي طويل الأجل هو الرقم الوحيد في هذه المقارنة الذي يستطيع الطرفان التحقق منه ببيانات حقيقية. ويُظهر تحليل Propick لمجموعتي بيانات DLD، dld_transactions وdld_rent_contracts، بحسب متوسطات إعادة بيع الوحدات الجاهزة حتى يوليو 2026، تبايناً واسعاً بين المجتمعات:
| المجتمع | درهم/م² | العائد الإجمالي (طويل الأجل) | مرجع نقطة السعر |
|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | 10,117 | 8.7% | متوسط الوحدة 660,000 درهم |
| Dubai South | 11,743 | 7.2% | - |
| JVT | 13,140 | 7.8% | - |
| JVC | 13,697 | 6.9% | غرفة نوم واحدة 1,000,000 درهم |
| Business Bay | 20,306 | 5.9% | - |
| Marina | 21,028 | 5.2% | غرفة نوم واحدة 1,690,000 درهم |
| Downtown Dubai | 26,478 | 5.1% | - |
| Palm Jumeirah | 29,036 | 5.4% | - |
| الفلل (كل المناطق) | 15,230 | 4.7% | متوسط 3,800,000 درهم |
وتحقق الاستوديوهات أعلى عائد بين جميع أنواع الوحدات، نحو 7.6% إجمالي. والعائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على السعر، ومن ثمّ فالإيجار السنوي يساوي تقريباً العائد مضروباً في السعر: شقة بغرفة نوم واحدة في JVC بسعر 1,000,000 درهم بعائد 6.9% تدرّ نحو 69,000 درهم سنوياً.
على أنّ العائد الإجمالي ليس هو الصافي. فيبقى على المالك سداد رسوم الخدمة للمبنى (تتفاوت من مبنى لآخر، وتُراجَع عبر مؤشر رسوم الخدمة من DLD الذي يغذّيه نظام Mollak)، ورسوم تجديد Ejari بنحو 177.75 إلى 220 درهماً، وعمولة تأجير بسعر السوق، وفترة شغور قصيرة بين المستأجرين. وبالنسبة إلى تلك الشقة في JVC، فإنّ مجموعة تكاليف معقولة (رسوم خدمة نحو 9,000 درهم، وعمولة تأجير 5% نحو 3,450 درهماً، وتجديد Ejari نحو 200 درهم، وفترة شغور قصيرة) تخفض الإيجار الصافي إلى نحو 55,000 درهم، أي عائد صافٍ قريب من 5.5%، وهذا هو الأساس الذي ينبغي أن تنطلق منه أي مقارنة مع الإيجار قصير الأجل.
مسار الإيجار قصير الأجل: التصريح والرسوم والضريبة قبل وصول أول ضيف
يحمل التأجير قصير الأجل طبقة تكاليف خاصة به لا يعرفها عقد الإيجار طويل الأجل، ولا شيء منها اختياري.
موافقة المبنى. يحتاج المالك إلى موافقة خطية من شركة إدارة المبنى أو اتحاد الملاك. فليست كل الأبراج تسمح بذلك، وترفض DET الطلبات التي تخلو منها؛ فالقرار بيد المطوّر أو اتحاد الملاك، لا الجهة التنظيمية.
التصريح. بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم (49) لسنة 2014، تبلغ الرسوم 100 درهم للموافقة المبدئية، و500 درهم للإصدار أو التجديد، و300 درهم لكل غرفة نوم بسقف 1,200 درهم سنوياً للوحدة، و300 درهم لكل معاينة، أي نحو 1,100 إلى 1,200 درهم في السنة الأولى لشقة بغرفة نوم واحدة. كما دأبت DET على الإعفاء من رسوم التصريح والرخصة لمدة محددة ضمن حزمة حوافز مؤقتة؛ ويُنصح بالتأكد من الوضع الراهن عبر بوابة DET (Dubai Media Office، 21 مايو 2026).
درهم السياحة (Tourism Dirham). رسم ليلي عن كل ضيف بسقف 30 ليلة متتالية، يُحصَّل من الضيف ويُورَّد إلى DET شهرياً بموجب القرار الإداري رقم (2) لسنة 2020. وتعتمد القيمة على الفئة المعلنة عند التسجيل، وهي منشورة على صفحة درهم السياحة لدى DET؛ وهو مبلغ عابر يتحمّله الضيف لا خصماً من دخل المالك، لكن يقع على المالك أو المشغّل عبء تحصيله وتوريده.
ضريبة القيمة المضافة. التأجير قصير الأجل المقترن بخدمات ضيافة ليس تأجيراً سكنياً معفى من ضريبة القيمة المضافة، بل يخضع للمعدّل القياسي 5% باعتباره نشاطاً تجارياً في حقيقته، وفق دليل ضريبة القيمة المضافة للعقارات من الهيئة الاتحادية للضرائب (VATGRE1)، وهو إلزامي فوق 375,000 درهم من رقم الأعمال الخاضع للضريبة، واختياري ابتداءً من 187,500 درهم (قواعد التسجيل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب).
الغرامات. التأجير من دون تصريح يكلّف 5,000 درهم عن المخالفة الأولى بموجب القرار رقم (49) لسنة 2014 نفسه، ويتضاعف عند التكرار خلال السنة حتى سقف 100,000 درهم، مع احتمال الإيقاف أو الإلغاء أيضاً.
لا شيء من هذا يستبعد التأجير قصير الأجل، إنما هي ببساطة طبقة تكاليف لا يمسّها عقد الإيجار طويل الأجل قط.
الإجمالي مقابل الصافي: هنا تجري المقارنة الحقيقية
فلنُجرِ الاختبار الصادق على تلك الشقة في JVC، إذ يمثّل الإيجار الصافي طويل الأجل بنحو 55,000 درهم سنوياً الرقم الذي يجب تجاوزه.
يبلغ السعر اليومي المكافئ للإيجار طويل الأجل على أساس 69,000 درهم إجمالي نحو 189 درهماً لليلة. وتُسعَّر إعلانات الإيجار قصير الأجل عادة أعلى من ذلك بكثير، لكن لا DET ولا DLD ينشران بيانات موثّقة عن نسب الإشغال أو متوسط السعر اليومي للتأجير قصير الأجل، ولذا فأي مضاعِف هنا توضيحي لا رسمي. وباعتماد افتراض شائع (غير موثّق حكومياً) بنحو ضعف السعر اليومي طويل الأجل، وبنمذجة ثلاثة سيناريوهات إشغال بعد احتساب ضريبة القيمة المضافة 5%، وعمولة إدارة تتراوح بين أواخر العشرات وأوائل العشرينات في المئة من الإيراد (سعر سوق لا محدّد حكومياً)، وتكاليف تنظيف بين الإقامات، ومجموعة رسوم DET المذكورة أعلاه، تظهر الصورة الآتية:
| الإشغال | الإيراد الإجمالي التوضيحي | بعد الضريبة والعمولة والتنظيف ورسوم DET | مقابل الصافي طويل الأجل (نحو 55,000 درهم) |
|---|---|---|---|
| 40% (146 ليلة) | نحو 55,000 درهم | نحو 37,000 درهم | يخسر |
| 55% (200 ليلة) | نحو 76,000 درهم | نحو 52,000 درهم | يتعادل تقريباً |
| 70% (256 ليلة) | نحو 97,000 درهم | نحو 66,000 درهم | يفوز بوضوح |
تعامل مع هذا بوصفه سيناريو منمذجاً لا تنبؤاً لوحدة بعينها. فالاستنتاج النوعي يصمد تحت افتراضات سعرية مختلفة: يحتاج الإيجار قصير الأجل إلى إشغال مستدام لا ذروي فحسب كي يتفوق على العقد طويل الأجل. غير أنّ نسبة الإشغال الدقيقة عند نقطة التعادل تتغير بتغيّر مضاعِف السعر الليلي المفترض؛ فعنوان سياحي أقوى في ذروة الموسم قد يفرض على نحو معقول أكثر من ضعف السعر اليومي طويل الأجل، ما يزيح نقطة التقاطع إلى الأسفل، بينما مضاعِف أكثر تحفّظاً يرفعها إلى الأعلى. ومهما تكن العتبة التي تظهر لوحدة بعينها، فلن يستطيع سعر ليلي أعلى أن يتجاوز طبقة تكاليف لا يحملها العقد طويل الأجل أبداً، لأنّ فترات الشغور في تقويم قصير الأجل بنيوية لا عرضية. والطلب موسمي كذلك، إذ تتصاعد الوصولات من نوفمبر إلى أبريل تقريباً وتخفّ في حرّ الصيف من يونيو إلى أغسطس، وهي بالضبط الفترة التي يواصل فيها المستأجر طويل الأجل دفع الإيجار مهما كان الطقس.
الاستقرار هو النصف الآخر من القرار
العقد طويل الأجل أكثر قابلية للتنبؤ إلى حد ملموس. فلا يمكن للإيجار أن يتحرك خارج النطاقات المحددة في المرسوم رقم (43) لسنة 2013، من عدم الزيادة حتى سقف 20% تبعاً لمدى انخفاض الإيجار الحالي عن مؤشر الإيجارات لدى ريرا، ويُتحقق منه عبر حاسبة مؤشر الإيجارات من DLD. ويستلزم تغيير الإيجار إشعاراً خطياً قبل 90 يوماً على الأقل، فيما تستلزم استعادة الوحدة عند انتهاء العقد لاستخدام المالك الشخصي إشعاراً موثّقاً أو بريداً مسجلاً قبل 12 شهراً، بموجب القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدّل للقانون رقم (26) لسنة 2007. توقيع واحد، وتجديد واحد في السنة، ودخل ثابت طوال المدة.
أما الدخل قصير الأجل فلا يحمل شيئاً من ذلك السقف ولا من تلك الحماية. فالوحدة المُدارة جيداً في موسم قوي قد تتفوق على مكافئها طويل الأجل بفارق واسع؛ والوحدة نفسها في شهر بطيء قد تبقى فارغة بينما تظل مدينة برسوم الخدمة وتجديد التصريح وعقد الإدارة.
مواءمة الصيغة مع المجتمع
تنقسم بيانات المجتمعات أعلاه انقساماً واضحاً بحسب الصيغة التي تناسب كلاً منها. فمجتمعات JVC وJVT وDubai South وDubai Sports City تسجّل أقوى العوائد الإجمالية طويلة الأجل (من 6.9% إلى 8.7%)، لكنها مجتمعات سكنية موجّهة نحو الميزانية، حيث الحركة السياحية خفيفة وموافقة المبنى على التأجير قصير الأجل أصعب منالاً. في المقابل، تقع Marina وDowntown وBusiness Bay وPalm Jumeirah في أسفل جدول العائد طويل الأجل (من 5.1% إلى 5.9%) تحديداً لأنّ أسعارها تعكس نمط الحياة والندرة، وفي هذه العناوين بالذات يتركز الطلب السياحي والمباني الملائمة للتأجير قصير الأجل. ونادراً ما تُجدي مطاردة إيرادات قصيرة الأجل في مجتمع قوامه العائد، لأنّ طلب الزوار لا يكفي لملء التقويم.
الحكم الصادق
لا فائز مطلق هنا. فبإمكان التأجير قصير الأجل أن يفوق دخل العقد طويل الأجل، لكن فقط حين تتوافق ثلاثة أمور: مبنى يسمح به، وموقع يرغب فيه السياح فعلاً، وإشغال يصمد عبر الأشهر الأبطأ لا في ذروة الموسم وحدها، لأنّ رسوم التصريح وضريبة القيمة المضافة والعمولة والتنظيف مستحقة سواء امتلأ التقويم أم لا. أما الإيجار طويل الأجل فيدرّ أقل على الورق في معظم المجتمعات، لكن بتوقيع واحد ورقم إيجار واحد قابل للتنبؤ ضمن سقوف ريرا، ومن دون العبء التشغيلي الليلي بأكمله. فللمالك الذي ينشد أدنى قدر من الإجراءات الإدارية، أو الذي يملك في مجتمع قوي العائد ضعيف الحركة السياحية، يكون الإيجار طويل الأجل عبر Ejari عادة الخيار الأفضل صافياً حتى حين يبدو الرقم الإجمالي قصير الأجل أكبر. وأما للمالك في عنوان سياحي يستطيع تأمين الموافقة وإدارة الوحدة جيداً، فالتأجير قصير الأجل جدير بالحساب، شرط أن يكون افتراض الإشغال واقعياً لا طموحياً.
الأسئلة الشائعة
أيهما يدرّ دخلاً أكبر، الإيجار قصير الأجل أم طويل الأجل في دبي؟ يتوقف الأمر على الإشغال، لا على السعر الليلي وحده. ففي مثال JVC المنمذج لدينا، واستناداً إلى الجدول نفسه أعلاه، لا يتجاوز الإيجار قصير الأجل صافي دخل طويل الأجل إلا حين يرتفع الإشغال إلى نحو 58 إلى 60% أو أكثر، وتتحرك نقطة التقاطع هذه بتحرّك مضاعِف السعر الليلي المفترض؛ ودونها تلتهم رسوم DET وضريبة القيمة المضافة والعمولة والتنظيف السعر الإجمالي الأعلى أسرع مما يتوقع معظم الملّاك.
هل أحتاج إلى تصريح لتشغيل إيجار بأسلوب Airbnb في دبي؟ نعم. يشترط المرسوم رقم (41) لسنة 2013 تصريح المنازل السياحية من DET، ويجب أولاً الحصول على موافقة شركة إدارة المبنى أو اتحاد الملاك.
هل يُفرض على دخل الإيجار ضريبة مختلفة بين الصيغتين؟ نعم. فالتأجير السكني طويل الأجل معفى من ضريبة القيمة المضافة الإماراتية البالغة 5%؛ أما التأجير قصير الأجل المقترن بخدمات ضيافة فيُعامل بوصفه تجارياً ويخضع للمعدل القياسي 5% فوق حدّ التسجيل لدى الهيئة الاتحادية للضرائب، وفق دليل ضريبة القيمة المضافة للعقارات من الهيئة الاتحادية للضرائب. ولا يخضع أي منهما لضريبة الدخل الشخصي في الإمارات.
ما أكبر تكلفة خفية مفردة في التأجير قصير الأجل؟ ليست تكلفة مفردة، بل هي المزيج: عمولة تتراوح بين أواخر العشرات وأوائل العشرينات في المئة من الإيراد بحسب عرف السوق، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة والتنظيف ورسوم DET وليالي الشغور البنيوية في الموسم المنخفض، وكلها تلتهم السعر الليلي المعلن أكثر بكثير مما يخصّص له معظم الملّاك لأول مرة في ميزانيتهم.
هل يمكن رفع الإيجار بحرية بموجب عقد Ejari طويل الأجل؟ لا. فأي زيادة مقيّدة بموجب المرسوم رقم (43) لسنة 2013، بناءً على مدى انخفاض الإيجار عن مؤشر الإيجارات لدى ريرا، حتى سقف 20%، مع إشعار خطي قبل 90 يوماً.
هل يمكنني تبديل وحدة واحدة بين طويل الأجل وقصير الأجل؟ نعم، لكن ليس في اليوم نفسه. فإنهاء عقد Ejari والحصول على تصريح DET (مع موافقة المبنى) تسجيلان منفصلان، والعودة إلى طويل الأجل تستلزم تسجيل Ejari جديداً بمجرد إيجاد مستأجر.
المصادر
- بوابة تشريعات دبي (Dubai Legislation Portal). المرسوم رقم (41) لسنة 2013 بتنظيم نشاط تأجير المنازل السياحية في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20%2841%29%20of%202013.html
- بوابة تشريعات دبي. قرار المجلس التنفيذي رقم (49) لسنة 2014 باعتماد الرسوم والغرامات المتعلقة بنشاط تأجير المنازل السياحية في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2014/Executive%20Council%20Resolution%20No.%20%2849%29%20of%202014.html
- بوابة تشريعات دبي. القرار الإداري رقم (2) لسنة 2020 بشأن قواعد احتساب وتحصيل ودفع رسم درهم السياحة في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Administrative%20Resolution%20No.%20%282%29%20of%202020%20Prescribing%20the%20Rules%20for%20Calculating,%20Collecting,%20and%20Paying%20the%20Tourism%20Dirham%20Fee%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
- دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي (DET). درهم السياحة (Tourism Dirham). https://www.dubaidet.gov.ae/en/legislative-news/tourism-dirham-executive-council-resolution-no-2-of-2014
- Dubai Media Office. حمدان بن محمد يعتمد حزمة حوافز اقتصادية ثانية أكبر بقيمة 1.5 مليار درهم، تشمل إعفاءً مؤقتاً من رسوم تصريح/رخصة المنازل السياحية (21 مايو 2026). https://mediaoffice.ae/en/news/2026/may/21-05/hamdan-bin-mohammed
- الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA). دليل ضريبة القيمة المضافة للعقارات، VATGRE1 (أبريل 2021). https://tax.gov.ae/DownloadOpenTextFile?fileUrl=en/VAT_VAT_Guides/Real_Estate_Guide/Real_Estate_Guide_VATGRE1_EN_19_04_2021_EN.pdf
- الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA). التسجيل لضريبة القيمة المضافة، الحد الإلزامي 375,000 درهم، والاختياري 187,500 درهم. https://tax.gov.ae/en/taxes/Vat/vat.topics/registration.for.vat.aspx
- بوابة تشريعات دبي. القانون رقم (26) لسنة 2007 بتنظيم العلاقة بين مؤجّري ومستأجري العقارات في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
- بوابة تشريعات دبي. القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدّل للقانون رقم (26) لسنة 2007 (إشعار تغيير الإيجار قبل 90 يوماً، وإشعار الإخلاء قبل 12 شهراً). https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20%2833%29%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20%2826%29%20of%202007.html
- بوابة تشريعات دبي. المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بتحديد زيادة إيجار العقارات في إمارة دبي. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20%2843%29%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). خدمة مؤشر الإيجارات / حاسبة زيادة الإيجار الإلكترونية. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rental-index/rental-index/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). خدمة تسجيل/تجديد عقد الإيجار Ejari الإلكترونية. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-ejari-contract/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). نظرة عامة على مؤشر رسوم الخدمة. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
- Mollak (ريرا/DLD). من نحن. https://mollak.dubailand.gov.ae/publicpages/about-us.html
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي / DLD Open Data. مجموعتا البيانات "dld_transactions" و"dld_rent_contracts". https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). تسجيل بيع العقار (رسوم تسجيل 4%، على السوق الثانوية يدفعها المشتري عملياً). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
