title: "تأشيرة المستثمر لمدة سنتين عبر العقار في دبي 2026" slug: two-year-investor-visa-dubai-property language: "AR" category: Guides cluster: Finance tags:
- "تأشيرة المستثمر"
- "تأشيرة مستثمر دبي"
- "DLD"
- "GDRFA"
- "عقارات دبي"
- "الإقامة في الإمارات" metaTitle: "تأشيرة المستثمر في دبي 2026: إلغاء شرط 750,000 درهم" metaDescription: "تأشيرة المستثمر لسنتين في دبي 2026: ألغت دائرة الأراضي شرط 750,000 درهم للمالك الفردي، ويبقى نصيب 400,000 درهم لكل شريك. التكلفة والمدة." dataSource: "Dubai Land Department (DLD), GDRFA Dubai" period: "data and rules current as of July 2026" heroImage: description: "غلاف بانر: عنوان «تأشيرة المستثمر لمدة سنتين، 2026»، عبارة بارزة «إلغاء شرط 750,000 درهم للمالك الفردي»، أيقونة مراقبة الجوازات، تعليق «بيانات دائرة الأراضي، يوليو 2026»" alt: "تأشيرة المستثمر لمدة سنتين عبر العقار في دبي 2026: إلغاء شرط 750,000 درهم للمالك الفردي" internalLinks:
- "golden-visa-uae-through-property"
- "how-to-buy-property-in-dubai-foreigner"
- "dubai-property-purchase-costs-and-taxes" schemaTypes:
- Article
- FAQPage
تأشيرة المستثمر لمدة سنتين عبر العقار في دبي 2026
إذا اشتريت شقة أو فيلا في دبي لكنك لست مستعداً بعد للالتزام بالحد الأدنى للتأشيرة الذهبية البالغ 2 مليون درهم، فأمامك طريق أقل كلفة إلى الإقامة في دولة الإمارات. إنها فئة قائمة بذاتها، هي تأشيرة المستثمر لمدة سنتين، تصدرها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عبر خدمة «تسكين»، وقد شهد عام 2026 تخفيفاً لشروط الأهلية غيّر فعلياً دائرة من يحق له التقديم.
طوال سنوات، تردد رقم واحد في إعلانات الوكلاء ونقاشات المنتديات: 750,000 درهم، بوصفه الحد الأدنى لقيمة العقار الذي لا يُنظر في الطلب من دونه. هذا الرقم لم يعد قائماً، ولم يعد له أثر على صفحة الخدمة الرسمية لهذه التأشيرة لدى دائرة الأراضي والأملاك. يوضح هذا الدليل ما هو مطلوب اليوم، ومن يتأهل من دون أي حد أدنى، ومن يبقى ملزماً ببلوغ رقم محدد، وكم تبلغ التكلفة، وكم تستغرق المدة.
كل رقم وكل قاعدة أدناه مستمد من مصادر رسمية، هي صفحة الخدمة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وخدمة الإقامة ذات الصلة لدى الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب GDRFA Dubai. وروابط المصادر الأولية مثبتة داخل النص ومكرّرة في قسم المصادر في ختام المقال.
تغيير 2026: إلغاء شرط 750,000 درهم
تنص صفحة الخدمة الحالية لتأشيرة إقامة المستثمر لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي على القاعدة الجديدة صراحةً: "Individual Ownership: The property owner is allowed to apply for the issuance of a license and residency visa, regardless of the property value" (Dubai Land Department, Investor Residence Application). أي إنه لم يعد هناك حد أدنى لقيمة العقار بالنسبة للمالك الفردي على الإطلاق.
وتسري هذه الصياغة على الملكية الفردية تحديداً. أما إذا كان العقار مسجلاً باسم أكثر من مالك، فيسري شرط مختلف: يجب ألا يقل نصيب كل شريك عن 400,000 درهم، وهو حد تدرجه صفحة الخدمة نفسها على نحو منفصل للملكية المشتركة (Dubai Land Department). وهكذا انقسم الحد القديم الموحّد البالغ 750,000 درهم فعلياً إلى سيناريوهين: لا حد أدنى للمالك الفردي، وحد أدنى لكل نصيب لا لكامل قيمة العقار بالنسبة للشركاء.
أما الأثر العملي فواضح ومباشر. فأصحاب الاستوديوهات والشقق الأصغر ممن كانوا في السابق دون عتبة 750,000 درهم ولم يكن بمقدورهم التقديم على هذه الفئة من الأساس، باتوا اليوم مؤهلين بصرف النظر عن السعر، ما دامت الوحدة مسجلة باسمهم وحدهم.
من يتأهل: الشروط والمستندات
الشرط الأساسي بسيط: أن يكون مقدّم الطلب المالك المسجّل لعقار في دبي، وأن يكون سند الملكية باسمه في سجل دائرة الأراضي. أما قائمة المستندات التي تنشرها الدائرة نفسها فتشمل جواز السفر، ونسخة إلكترونية من سند الملكية، وصورة شخصية، ونسخة من التأشيرة السارية أو تصريح الدخول إن وُجد، وشهادة حسن سيرة وسلوك صادرة في دبي وموجّهة إلى دائرة الأراضي (Dubai Land Department).
كما يشترط حضور مقدّم الطلب شخصياً، ولا يُقبل التقديم عبر وكيل أو ممثل (Dubai Land Department).
وتصف خدمة ذات صلة لدى GDRFA Dubai بعنوان "Issuing a visa to a foreigner who owns property" مساراً مماثلاً للإقامة عبر تملّك العقار، وتوضح نقطتين يُستحسن معرفتهما مسبقاً: أن يكون العقار مكتمل البناء وصالحاً للسكن، وأن التمويل عبر بنك محلي، أي الرهن العقاري، مقبول أسوةً بالتملك الكامل (GDRFA Dubai). فإذا كانت الوحدة لا تزال قيد الإنشاء ولم يصدر لها سند ملكية، فلا أساس رسمياً بعد للتقديم على الإقامة عبر التملك، وعليك انتظار التسليم وصدور سند الملكية.
وإذا كان العقار مرهوناً، فإن مسار التأشيرة الذهبية المناظر يستلزم خطاب عدم ممانعة من البنك يؤكد المبلغ المسدَّد والرصيد المتبقي قبل منح الإقامة على وحدة ممولة (Dubai Land Department, Golden Visa investor service). ولا تفصّل صفحة الخدمة الخاصة بتأشيرة المستثمر لمدة سنتين قاعدة منفصلة لهذه الحالة، لذا يُستحسن التحقق من مستندات الرهن بدقة مباشرةً مع DLD Cube أو مع مكتب أمين تسجيل معتمد عند التقديم.
التكلفة ومدة المعالجة
وفق دائرة الأراضي، تبلغ رسوم الخدمة 10,212.50 درهم لمقدّم الطلب الرئيسي (Dubai Land Department). وهذه هي التكلفة الكاملة لتأشيرة الإقامة نفسها عبر خدمة «تسكين»، منفصلةً عن تكلفة شراء العقار وعن رسوم تسجيل الدائرة على البيع. وتحدد خدمة تسجيل بيع العقار لدى الدائرة تلك الرسوم بنسبة 4% من قيمة البيع، وفي السوق الثانوي يدفعها المشتري عملياً (Dubai Land Department, Property Sale Registration). وإذا كنت لا تزال تفاضل بين الوحدات، فمن المفيد الاطلاع على التفصيل الكامل لتكاليف ورسوم شراء العقار في دبي قبل أن تحسم قرارك.
وتذكر الدائرة مدة معالجة تتراوح بين 7 و10 أيام عمل (Dubai Land Department). وتمر العملية بتقديم المستندات والدفع في مركز خدمة، ثم الفحص الطبي، فإصدار تصريح الإقامة.
ويمكن تقديم الطلبات عبر بوابة «تسكين» على dubailand.gov.ae أو حضورياً في DLD Cube بمركز المنارة على شارع الشيخ زايد، وكلتا القناتين مدرجة على صفحة الخدمة (Dubai Land Department).
إضافة الزوج أو الأبناء أو الوالدين
تصف صفحة الخدمة لدى الدائرة الإقامة العائلية صراحةً بوصفها جزءاً من الخدمة نفسها: فإلى جانب مقدّم الطلب الرئيسي، هناك فئات ومجموعات مستندات منفصلة للزوج أو الزوجة والأبناء والوالدين (Dubai Land Department). ويعني هذا عملياً أن تأشيرة المستثمر لا تفصل المالك عن عائلته، غير أن كل فرد إضافي يحتاج إلى طلب مستقل ومجموعة مستندات خاصة به ورسوم مستقلة. فالأمر ليس امتداداً تلقائياً لتأشيرة مقدّم الطلب الرئيسي.
تأشيرة المستثمر لسنتين أم التأشيرة الذهبية: كيف تختار
كثيراً ما يقع الخلط بين هاتين الفئتين، مع أن الحدود بينهما مختلفة تماماً. فتأشيرة المستثمر لمدة سنتين الموصوفة أعلاه لا تشترط حداً أدنى لقيمة العقار للمالك الفردي وتبلغ كلفتها 10,212.50 درهم (Dubai Land Department). أما التأشيرة الذهبية للمستثمرين العقاريين فتُمنح لمدة 10 سنوات لكنها تشترط عقاراً واحداً أو أكثر بقيمة إجمالية لا تقل عن 2,000,000 درهم (Dubai Land Department, Golden Visa investor service).
فإذا كانت ميزانيتك تسمح ببلوغ 2 مليون درهم من البداية، فالتأشيرة الذهبية لعشر سنوات عادةً ما تكون الخيار الأفضل حين توازن بين كلفة الإصدار ومدة سريان الوضع القانوني. أما إذا كان العقار أقل سعراً ولم يكن التجديد المتكرر كل سنتين عائقاً لديك، فتبقى تأشيرة المستثمر لسنتين المسار القانوني الوحيد للإقامة عبر العقار من دون أي حد سعري مرتبط بها. وتجد تفصيلاً وافياً لشروط التأشيرة الذهبية، بما في ذلك تفاصيل الرهن وكفالة العائلة، في دليلنا المستقل عن التأشيرة الذهبية في الإمارات عبر الاستثمار العقاري.
وإن كنت لا تزال تختار عقارك الأول لطلب الإقامة، فمن المفيد أن تستوعب عملية الشراء نفسها أولاً. فدليلنا حول كيفية شراء عقار في دبي للأجانب يشرح الخطوات كافة، إذ من دون سند ملكية مكتمل من الدائرة لن يُنظر في طلب تأشيرة المستثمر ولا في التأشيرة الذهبية إطلاقاً.
الأسئلة الشائعة
هل صحيح أن شرط 750,000 درهم لتأشيرة المستثمر أُلغي بالكامل؟ نعم، بالنسبة للمالك الفردي للعقار. فصفحة الخدمة الحالية لدى الدائرة لهذه التأشيرة لا تدرج أي حد أدنى لقيمة العقار، ولا يبقى الشرط قائماً إلا للشركاء، حيث يجب ألا يقل نصيب كل منهم عن 400,000 درهم (Dubai Land Department).
هل يمكنني الحصول على هذه التأشيرة على شقة لا تزال قيد الإنشاء؟ رسمياً أنت بحاجة إلى سند ملكية مكتمل، وتنص خدمة GDRFA ذات الصلة على أن العقار يجب أن يكون مكتمل البناء وصالحاً للسكن (GDRFA Dubai). فما دامت الوحدة قيد الإنشاء ولم تصدر الدائرة سند ملكية لها، فلا أساس للتقديم.
كم تبلغ كلفة تأشيرة المستثمر لسنتين وما الذي تغطيه؟ تدرج الدائرة رسوم الخدمة بمبلغ 10,212.50 درهم لمقدّم الطلب الرئيسي (Dubai Land Department). ويغطي هذا المبلغ تأشيرة الإقامة نفسها، منفصلةً عن تكلفة صفقة شراء العقار.
كم تستغرق المعالجة؟ تذكر الدائرة مدة معالجة تتراوح بين 7 و10 أيام عمل بعد تقديم مجموعة المستندات كاملةً (Dubai Land Department).
هل يمكنني التقديم عبر ممثل إذا لم أكن في دبي؟ لا. تشترط صفحة الخدمة حضور مقدّم الطلب شخصياً، ولا يُقبل الممثلون في هذا الطلب (Dubai Land Department).
أيهما أجدى، تأشيرة المستثمر لسنتين أم التأشيرة الذهبية؟ يعتمد ذلك على قيمة العقار. فتأشيرة المستثمر لا تشترط حداً أدنى للمالك الفردي لكنها تسري لسنتين فقط وتحتاج إلى تجديد (Dubai Land Department). أما التأشيرة الذهبية فتُمنح لمدة 10 سنوات لكنها تشترط عقاراً، أو عقارات، بقيمة لا تقل عن 2,000,000 درهم (Dubai Land Department, Golden Visa investor service).
المصادر
- Dubai Land Department. Investor Residence Application (Taskeen), تأشيرة المستثمر لمدة سنتين. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-investor-visa/
- Dubai Land Department. Golden Visa application, Investor. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-golden-visa-investor/
- GDRFA Dubai. Issuing a visa to a foreigner who owns property. https://www.gdrfad.gov.ae/en/services/d551ce81-52e8-11ea-0320-0050569629e8
- Dubai Land Department. Property Sale Registration. https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
