title: "ضريبة القيمة المضافة على عقارات دبي: ماذا يدفع المشترون والمستثمرون" slug: "vat-on-dubai-property" language: "AR" category: "legal-taxes" tags:
- "ضريبة القيمة المضافة"
- "الهيئة الاتحادية للضرائب"
- "العقارات التجارية"
- "على الخريطة"
- "العقارات السكنية"
- "الأرض الفضاء" metaTitle: "ضريبة القيمة المضافة على عقارات دبي: ماذا يدفع المشترون والمستثمرون" metaDescription: "كيف تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة في الإمارات على عقارات دبي: نسبة صفرية للجديد، إعفاء لإعادة البيع، و5% على التجاري والأرض الفضاء وعمولة الوسطاء، مع مصادر الهيئة الاتحادية للضرائب." dataSource: "Federal Tax Authority (tax.gov.ae), Federal Decree-Law No. 8 of 2017 on VAT, Dubai Land Department (dubailand.gov.ae)" period: "VAT framework and rates current as of July 2026 (standard rate 5% since 1 January 2018)" heroImage: description: "رسم تحريري على شكل شجرة قرار لضريبة القيمة المضافة على العقارات في الإمارات: أول توريد سكني بنسبة صفرية، إعادة بيع سكني معفاة، تجاري 5%، أرض فضاء معفاة، أرض مغطاة 5%" alt: "مخطط معاملة ضريبة القيمة المضافة للعقارات السكنية والتجارية والأراضي الفضاء في دبي" schemaTypes:
- "Article"
- "FAQPage"
ضريبة القيمة المضافة على عقارات دبي: ماذا يدفع المشترون والمستثمرون
لا تفرض دبي ضريبة سنوية على العقار ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية عند إعادة البيع، غير أن ذلك لا يعني أن السوق العقاري يقع خارج المنظومة الضريبية للدولة تماماً. فضريبة القيمة المضافة، التي طُبِّقت على مستوى الدولة بنسبة قياسية قدرها 5% اعتباراً من 1 يناير 2018، تسري على القطاع العقاري بشكل متفاوت. فمن المعاملات ما هو خاضع للنسبة الصفرية، ومنها المعفى، ومنها الخاضع للضريبة بالكامل، والفارق بينها يتوقف على طبيعة الأصل: أسكني هو أم تجاري، جديد أم معاد بيعه، مبنيّ أم أرض فضاء.
والسند القانوني في ذلك هو المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017 في شأن ضريبة القيمة المضافة ولائحته التنفيذية الصادرة بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 52 لسنة 2017. كما أصدرت الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) دليلاً قطاعياً لضريبة القيمة المضافة على العقارات (VATGRE1)، وهو المرجع الأساسي لكل ما يرد أدناه.
فئات ضريبة القيمة المضافة الأربع للعقارات في سطور
يختصر دليل الهيئة الاتحادية للضرائب القطاع بأكمله في جدول موجز يحدد المعاملة الضريبية بحسب طبيعة ما يجري توريده: العقار التجاري خاضع للنسبة القياسية 5%، والعقار السكني الجديد (أول توريد له) خاضع للنسبة الصفرية، والعقار السكني القائم معفى، والأرض الفضاء معفاة، والأرض المغطاة بمبانٍ أو أعمال هندسية مدنية خاضعة للنسبة 5%. والفارق بين النسبة الصفرية والإعفاء جوهري وليس شكلياً: فالتوريد الخاضع للنسبة الصفرية يتيح للبائع استرداد الضريبة التي دفعها على التكاليف المرتبطة به، أما التوريد المعفى فلا يمنحه هذا الحق.
ويجب عدم الخلط بين ذلك وبين رسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4%، فهي ليست ضريبة قيمة مضافة على الإطلاق، بل رسوم نقل ملكية يدفعها المشتري عملياً بالكامل في السوق الثانوية بدبي. وقد يكون المشتري ملزماً برسوم دائرة الأراضي 4%، أو بضريبة القيمة المضافة 5%، أو بكليهما معاً، أو بلا أيٍّ منهما، وذلك بحسب نوع العقار.
العقار السكني: نسبة صفرية مرة واحدة ثم إعفاء
تُعرّف اللائحة التنفيذية المبنى السكني بأنه المبنى المُعد والمصمّم لسكن الإنسان كمقر إقامته الرئيسي، بما يشمل سكن الطلاب والموظفين، لكنها تستثني الفنادق والشقق الفندقية وأي بناء أُقيم دون ترخيص قانوني.
وأول توريد للمبنى السكني، بيعاً أو تأجيراً، متى تم خلال ثلاث سنوات من تاريخ اكتماله، يخضع للنسبة الصفرية. وتاريخ الاكتمال هو في العادة التاريخ الذي تشهد فيه جهة مؤهلة باكتمال المبنى، أو تاريخ أول إشغال له إن سبق ذلك. والنسبة الصفرية تتيح للمطوّر استرداد ضريبة القيمة المضافة المتكبَّدة على تكاليف الإنشاء بالكامل، ولهذا فإن الوحدات على الخريطة التي تُشترى مباشرةً من المطوّر، قبل الإنشاء أو أثناءه، تُعامَل هي الأخرى معاملة أول توريد مستقبلي خاضع للنسبة الصفرية، بشرط أن تُسلَّم الوحدة في نهاية المطاف كوحدة سكنية.
أما كل توريد يلي هذا التوريد الأول فتختلف معاملته. فالتوريد اللاحق للمبنى السكني، سواء بإعادة البيع أو بإيجار لاحق، معفى من ضريبة القيمة المضافة لا خاضع للنسبة الصفرية، ولو وقع ضمن نافذة السنوات الثلاث ذاتها. وعملياً، لا يدفع مشتري شقة معاد بيعها أي ضريبة قيمة مضافة على السعر، سواء بيعت للمرة الأولى العام الماضي أم قبل عقد من الزمن. غير أن البائع لا يمكنه استرداد ضريبة القيمة المضافة على التكاليف المرتبطة بذلك البيع المعفى، كعمولة الوساطة أو الصيانة، فتتحول إلى تكلفة مدمجة في التسعير بدل أن تُحمَّل على المشتري بشكل منفصل.
وتسير المباني المحوَّلة على منطق أول التوريد نفسه: فأول توريد لمبنى حُوِّل حديثاً إلى الاستخدام السكني يخضع للنسبة الصفرية، بشرط أن يتم التوريد خلال ثلاث سنوات من اكتمال التحويل، وألا يكون المبنى الأصلي سكنياً في السنوات الخمس السابقة لبدء التحويل.
العقار التجاري: 5% على كامل السعر في كل مرة
يُعرَّف العقار التجاري بالاستبعاد: فهو أي أرض أو مبنى ليس مبنى سكنياً، وليس مبنى مخصصاً لنشاط ذي صلة بجهة خيرية، وليس أرضاً فضاء. وبيع العقار التجاري أو تأجيره خاضع لضريبة القيمة المضافة بالنسبة القياسية 5% على كامل المقابل، دون أي إعفاء لأول توريد. وبخلاف العقار السكني، يسري ذلك في كل مرة ينتقل فيها الأصل من يد إلى أخرى أو يُعاد تأجيره، لا عند المعاملة الأولى وحدها. ولأن هذه التوريدات خاضعة للضريبة، يستطيع بائعو الوحدات التجارية ومؤجّروها استرداد ضريبة المدخلات على التكاليف المرتبطة بالكامل.
وثمة آلية دفع خاصة يُستحسن الإلمام بها إن كنت تشتري مكتباً أو محلاً تجارياً أو مستودعاً في السوق الثانوية بدلاً من الشراء من المطوّر. ففي معظم هذه المبيعات، يتعين على المشتري سداد ضريبة القيمة المضافة 5% مباشرةً إلى الهيئة الاتحادية للضرائب، أو إلى بنك معتمد لديها، قبل أن تُتمّ دائرة الأراضي نقل الملكية، فيصدر بذلك رقم معاملة دفع تشترطه دائرة الأراضي قبل التسجيل. ولا يسري ذلك على مبيعات العقار السكني أو إيجاراته، ولا على إيجارات العقار التجاري، ولا على المبيعات التي تتم مباشرةً من المطوّر، إذ تخضع هذه الحالات للمحاسبة الضريبية الاعتيادية.
الأرض الفضاء مقابل الأرض المغطاة
الأرض الفضاء، أي الأرض في الإمارات التي لا يقوم عليها مبنى مكتمل أو مكتمل جزئياً ولا أعمال هندسية مدنية، معفاة من ضريبة القيمة المضافة عند بيعها أو تأجيرها. ولا تُغيّر المعالم الطبيعية كالأشجار أو النباتات من هذا الوضع. لكن ما إن يتجاوز الإنشاء مستوى الأساسات، أو تحمل الأرض أعمالاً مدنية جوهرية كالطرق أو توصيلات المرافق التي تخترق السطح، حتى تتحول إلى "أرض مغطاة" وينتقل توريدها إلى النسبة القياسية 5%. كما أن الإيجار طويل الأجل الذي يبدأ على أرض فضاء قد تتبدل معاملته الضريبية في منتصف مدته إذا شرع المستأجر في تطويرها، وهو أمر يعني كل من يستأجر قطعة أرض ببند إنشائي.
الاستخدام الشخصي مقابل الاستثماري، والمباني متعددة الاستخدامات
لا يعنى قانون ضريبة القيمة المضافة بالغرض من شرائك للعقار؛ بل ينظر إلى نوع الأصل الذي جرى توريده. فالوحدة السكنية التي تُشترى للسكن وتلك التي تُشترى بقصد التأجير وحده تخضعان لقواعد أول التوريد وإعفاء التوريد اللاحق ذاتها الموضحة أعلاه. والفرق العملي يظهر في جانب الاسترداد: فالفرد الذي يقيم في منزله لا يقوم بتوريد خاضع للضريبة ويبقى خارج المنظومة، بينما المؤجّر الذي يؤجّر وحدة تجارية أو أرضاً فضاء بغرض التطوير يقوم بتوريد خاضع للضريبة أو معفى بحسب طبيعة الأصل، وقد يلزمه التسجيل بمجرد تجاوز إيراداته الحد المقرر.
أما المشاريع متعددة الاستخدامات، كبرج يضم محلات تجارية في الطابق الأرضي ومكاتب في أوساطه وشققاً في أعلاه، فتستوجب توزيعاً نسبياً. إذ تعامل الهيئة الاتحادية للضرائب الجزء التجاري المستقل باعتباره خاضعاً للنسبة القياسية، والجزء السكني المستقل باعتباره معفى أو خاضعاً للنسبة الصفرية بحسب حاله؛ فإذا بيع المبنى بأكمله في معاملة واحدة، وجب تقسيم السعر بين الاستخدامين لأغراض ضريبة القيمة المضافة.
حدود التسجيل في ضريبة القيمة المضافة للمنشآت العاملة في القطاع
على كل من يزاول نشاطاً تجارياً في العقارات، مؤجّراً لوحدات تجارية كان أم مطوّراً أم شركة وساطة، أن يتابع حدود التسجيل القياسية لدى الهيئة الاتحادية للضرائب: فالتسجيل إلزامي متى تجاوزت التوريدات الخاضعة للضريبة والواردات مبلغ 375,000 درهم خلال الاثني عشر شهراً السابقة، والتسجيل الطوعي متاح اعتباراً من 187,500 درهم. أما الفرد الذي يشتري مسكناً للإقامة فيه فقط، دون أن يقوم بتوريدات خاضعة للضريبة، فلا يتجاوز هذا الحد في العادة، ولا يترتب عليه أي التزام بالتسجيل في ضريبة القيمة المضافة نتيجة تلك العملية وحدها.
ضريبة القيمة المضافة على عمولة الوسطاء ورسوم الخدمة وسائر تكاليف المعاملة
ينطوي شراء العقار أو استئجاره على تكاليف تتجاوز ثمن الأصل ذاته، وعدد منها يحمل ضريبة قيمة مضافة بصرف النظر عن معاملة العقار الأساسي. فالوساطة العقارية مدرجة صراحةً لدى الهيئة الاتحادية للضرائب باعتبارها خدمة متعلقة بالعقار، منفصلة عن توريد العقار نفسه، وتندرج الخدمات من هذا النوع ضمن النسبة القياسية الافتراضية للمرسوم بقانون. وعملياً، تُصدر شركات الوساطة المسجّلة في ضريبة القيمة المضافة فاتورة بنسبة 5% على عمولتها حتى في بيع سكني معفى بذاته من الضريبة. ويؤكد دليل الهيئة ذلك ضمناً، إذ يعامل عمولة الوكيل في إعادة بيع سكني باعتبارها تكلفة غير قابلة للاسترداد لدى البائع، وذلك تحديداً لأن هذه العمولة تحمل ضريبة قيمة مضافة مرتبطة بتوريد معفى.
وتخضع رسوم الخدمة المجتمعية للمنطق نفسه. فحيثما يفرض المطوّر أو جمعية الملاك على الملاك أو المستأجرين رسوماً لصيانة المناطق المشتركة، تخضع تلك الرسوم للنسبة القياسية 5%، لأنها مقابل خدمة لا مقابل المبنى السكني نفسه، ومن ثمّ لا ترث إعفاءه. كذلك تُحتسب الرسوم الإدارية الثابتة في مكتب الأمين العقاري الذي يتولى التسجيل لدى دائرة الأراضي مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة فوق المبلغ الأساسي.
استرداد ضريبة القيمة المضافة للمنشآت المسجّلة
يمكن للمنشأة التي تقتصر على توريدات خاضعة للضريبة، كمؤجّر تجاري أو مطوّر في أثناء مرحلة الإنشاء لأول توريد سكني خاضع للنسبة الصفرية، أن تسترد ضريبة المدخلات على تكاليفها المرتبطة بالكامل. وحق الاسترداد هذا على تكاليف الإنشاء يثبت عند لحظة أول التوريد ولا يُسترجَع لاحقاً، ولو أجّر المطوّر الوحدات ذاتها فيما بعد على أساس معفى. وتنقلب الصورة بالنسبة للتكاليف المرتبطة مباشرةً بتوريد معفى، كعمولة الوكيل أو الصيانة العامة المتكبَّدة بعد أول بيع لوحدة سكنية، فهذه لا يمكن استردادها البتة. أما في المحافظ المختلطة، فيتعين على المنشأة توزيع ضريبة المدخلات نسبياً بين أنشطتها الخاضعة للضريبة والمعفاة بدل المطالبة بها كاملة.
الأسئلة الشائعة
هل أدفع ضريبة قيمة مضافة عند شراء شقة أو فيلا معاد بيعها في دبي؟ لا. التوريد اللاحق للمبنى السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة، فلا يحمل الشراء في السوق الثانوية أي ضريبة قيمة مضافة على السعر. لكنك تظل تدفع رسوم نقل الملكية 4% لدائرة الأراضي التي يتحملها المشتري عملياً.
هل تُفرض ضريبة قيمة مضافة على الوحدات السكنية على الخريطة المشتراة من المطوّر؟ الشراء هو أول توريد سكني خاضع للنسبة الصفرية: تُطبَّق نسبة 0%، فلا تُضاف ضريبة قيمة مضافة إلى ما تدفعه، ويبقى بإمكان المطوّر استرداد ضريبة القيمة المضافة على الإنشاء.
كم تبلغ ضريبة القيمة المضافة على شراء مكتب أو محل تجاري في دبي؟ 5%، النسبة القياسية، على كامل سعر البيع، دون أي استثناء لأول توريد. وفي معظم عمليات إعادة بيع العقار التجاري، يدفع المشتري هذه الـ5% مباشرةً إلى الهيئة الاتحادية للضرائب قبل أن تسجّل دائرة الأراضي نقل الملكية.
هل الأرض الفضاء خاضعة لضريبة القيمة المضافة؟ لا. الأرض الفضاء معفاة من ضريبة القيمة المضافة عند بيعها أو تأجيرها. وبمجرد وضع الأساسات أو حمل القطعة أعمالاً هندسية مدنية جوهرية، تصبح "أرضاً مغطاة" وتُفرض عليها نسبة 5%.
هل أدفع ضريبة قيمة مضافة على عمولة الوساطة حتى في شراء مسكن معفى من الضريبة؟ نعم. الوساطة خدمة منفصلة عن توريد العقار نفسه، ومن ثمّ فإن عمولة الوكيل المسجّل في ضريبة القيمة المضافة خاضعة للنسبة القياسية 5%، بصرف النظر عمّا إذا كان البيع الأساسي معفى أم خاضعاً للنسبة الصفرية.
هل يحتاج المؤجّر الذي يؤجّر وحدة تجارية إلى التسجيل في ضريبة القيمة المضافة؟ بمجرد تجاوز التوريدات الخاضعة للضريبة الحد الإلزامي البالغ 375,000 درهم خلال الاثني عشر شهراً السابقة، يصبح التسجيل إلزامياً ووجب فرض ضريبة قيمة مضافة 5% على الإيجار التجاري. والتسجيل الطوعي متاح اعتباراً من 187,500 درهم.
المصادر
- الهيئة الاتحادية للضرائب. دليل ضريبة القيمة المضافة على العقارات (VATGRE1)، أبريل 2021. https://tax.gov.ae/DownloadOpenTextFile?fileUrl=en/VAT_VAT_Guides/Real_Estate_Guide/Real_Estate_Guide_VATGRE1_EN_19_04_2021_EN.pdf
- الهيئة الاتحادية للضرائب. المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017 في شأن ضريبة القيمة المضافة وتعديلاته. https://tax.gov.ae/Datafolder/Files/Legislation/2025/Federal-Decree-Law-No-8-of-2017-and-amendments.pdf
- الهيئة الاتحادية للضرائب. قرار مجلس الوزراء رقم 52 لسنة 2017 بشأن اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون ضريبة القيمة المضافة. https://tax.gov.ae/-/media/Files/FTA/links/Legislation/VAT/03-Cabinet-Decision-52-of-2017.pdf
- الهيئة الاتحادية للضرائب. حدود التسجيل في ضريبة القيمة المضافة وإجراءاته. https://tax.gov.ae/en/services/vat.registration.aspx
- البوابة الرسمية لحكومة دولة الإمارات (u.ae). ضريبة القيمة المضافة (VAT). https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/vat/valueaddedtaxvat
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تسجيل بيع العقار (رسوم نقل الملكية 4% ورسوم مكتب الأمين العقاري). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
