Любая презентация дубайской недвижимости строится вокруг цены и доходности. О вопросе, который на самом деле имеет значение в день, когда вы решите продать, почти никто не говорит: сколько на рынке покупателей, сколько похожих юнитов реально сменили владельца за последнее время и сколько займет продажа по справедливой цене. Это и есть ликвидность, и она сильно различается между фрихолд-районами Дубая - причем так, что одна лишь цифра цены за квадратный метр этого не показывает.
Propick выгрузил полное число сделок с начала 2026 года из датасета Земельного департамента Дубая dld_transactions по тем же 16 мастер-проектам (районам), которые мы отслеживаем по цене и доходности, а затем сопоставил этот объем с долей off-plan и динамикой цены в каждом районе. В результате получилась практическая карта риска при выходе из актива: где продажа проходит быстро и по справедливой цене, потому что рынок глубокий, а где она может затянуться и сильнее зависеть от того, найдется ли подходящий покупатель, потому что рынок тонкий. Ни один из этих вариантов сам по себе не хуже другого. Все зависит от того, на какой срок вы планируете держать актив и нужен ли вам быстрый выход.
Методология: как измерить ликвидность, а не только цену
Цифры объема сделок - это точное число зарегистрированных сделок по жилой недвижимости с начала 2026 года, полученное полной выгрузкой из датасета DLD dld_transactions и сгруппированное по мастер-проекту (району), а не выборка. Это общее число сделок, объединяющее и продажи off-plan (от застройщика), и перепродажи на вторичном рынке, потому что открытый датасет DLD не разделяет их на уровне отдельной сделки; в районах с высокой долей off-plan заметная часть этого общего объема - это продажи застройщика, а не перепродажи собственниками, и этот момент подробно разобран в разделе про долю off-plan ниже. Цена, валовая доходность и доля off-plan - это собственные медианы Propick по готовой перепродаже для тех же районов, методология подробно описана в нашем материале о доходности аренды по районам Дубая. Районы, застроенные только виллами, например Arabian Ranches, отслеживаются в наших данных по цене отдельно и не входят в это сравнение объемов, ориентированное на квартиры. Данные приведены по состоянию на июль 2026 года.
Рейтинг ликвидности Дубая: объем сделок 2026 года по районам
| Ранг | Район | Сделки с начала 2026 | Доля off-plan | Цена готовой перепродажи (AED/м²) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | JVC | 5 583 | 51% | 13 697 | 6,9% |
| 2 | Business Bay | 2 829 | 50% | 20 306 | 5,9% |
| 3 | Dubai Creek Harbour | 2 242 | 70% | 25 224 | 5,4% |
| 4 | Dubai South | 2 182 | 76% | 11 743 | 7,2% |
| 5 | JVT | 1 791 | 83% | 13 140 | 7,8% |
| 6 | Dubai Marina | 1 762 | 22% | 21 028 | 5,2% |
| 7 | JLT | 1 554 | 80% | 15 666 | 6,7% |
| 8 | Meydan | 1 534 | 93% | 16 630 | 6,3% |
| 9 | Dubai Sports City | 1 509 | 63% | 10 117 | 8,7% |
| 10 | Dubai Hills Estate | 1 199 | 62% | 25 022 | 6,1% |
| 11 | Town Square | 1 160 | 54% | 14 398 | 6,7% |
| 12 | Downtown Dubai | 1 048 | 32% | 26 478 | 5,1% |
| 13 | Al Furjan | 939 | 52% | 14 446 | 6,9% |
| 14 | DAMAC Hills | 799 | 42% | 15 405 | 6,9% |
| 15 | Sobha Hartland | 635 | 20% | 21 649 | 6,4% |
| 16 | Palm Jumeirah | 593 | 39% | 29 036 | 5,4% |
Источник: анализ Propick на основе датасета DLD dld_transactions, полная выгрузка, с начала 2026 года, по мастер-проектам (районам).
Один только JVC показал почти вдвое больше сделок, чем идущий вторым Business Bay, и более чем в девять раз больше, чем Palm Jumeirah. В этом разрыве - вся суть статьи, если свести ее к одной цифре.
Что дает высокий объем сделок при выходе из актива
JVC, Business Bay, Dubai Creek Harbour и Dubai South - четыре района Дубая с самым большим объемом сделок, и в каждом из них только за 2026 год прошло далеко за 2 000 продаж (JVC 5 583, Business Bay 2 829, Creek Harbour 2 242, Dubai South 2 182). Такой масштаб объема дает будущему продавцу два преимущества. Во-первых, цена определяется быстро и точно: тысячи сопоставимых сделок в год дают продавцу и агенту покупателя большой набор свежих аналогов, по которым можно быстро сойтись в цене, а не спорить месяцами. Во-вторых, глубокий пул покупателей: устойчивый, повторяющийся спрос и от тех, кто покупает для жизни, и от инвесторов, поэтому объявление не зависит от появления какого-то одного узкого типа покупателя.
Пример JVC нагляднее всего. При цене 13 697 AED за квадратный метр (самой низкой в этой таблице) и валовой доходности 6,9% район привлекает и покупателей первой квартиры, и инвесторов, которые считают доходность, поэтому и оборот здесь самый высокий. Business Bay добавляет к той же динамике центральное расположение, и его объем не просел даже на фоне роста цены на 6,9% год к году - самого быстрого среди всех отслеживаемых нами районов. Это доказывает, что глубина рынка и рост цены не исключают друг друга. Dubai South, несмотря на более скромный чек (медианная цена юнита около 776 000 AED) и долю off-plan в 76%, все равно дал больше 2 000 зарегистрированных сделок в 2026 году, район куда активнее, чем можно подумать по репутации "все еще строится", хотя при такой доле off-plan большая часть этого объема - продажи застройщика, а не перепродажи уже купленных юнитов.
Компромисс трофейного актива: Palm Jumeirah и Sobha Hartland
На другом конце шкалы - Palm Jumeirah и Sobha Hartland, всего 593 и 635 сделок соответственно в 2026 году, два самых низких показателя среди отслеживаемых районов Дубая. Это не признак слабого или проблемного рынка. Цена готовой перепродажи на Palm Jumeirah, 29 036 AED за квадратный метр, самая высокая среди всех районов в этой таблице, и она выросла на 5,3% год к году - второй по скорости рост среди всех, что мы отслеживаем, после Business Bay. Предложение на Palm просто дефицитное и дорогое: ограниченный запас трофейных юнитов на первой линии, которыми владеют собственники, не вынужденные продавать, и такие юниты меняют владельца намного реже, чем квартира в башне среднего сегмента.
Практическое следствие - более долгий и избирательный процесс продажи. Меньше сделок означает меньше свежих аналогов для сравнения, поэтому правильно оценить юнит на Palm Jumeirah сложнее и требует больше экспертного суждения, а поиск конкретного покупателя, готового заплатить максимальную цену именно за этот юнит, может занять заметно больше времени, чем обычный срок продажи. Это разумная плата за дефицитность и сохранение капитала в долгосрочной перспективе, если вы заранее к этому готовы.
Sobha Hartland - случай сложнее. Здесь такой же тонкий объем, как на Palm Jumeirah (635 сделок), но без ее ценовой динамики: цена готовой перепродажи в Sobha Hartland упала на 4,2% год к году, самое сильное падение среди всех районов в наших данных. Низкий оборот в сочетании со снижением цены - самый некомфортный профиль ликвидности в этом списке: покупателей появляется меньше, а те, кто приходит, торгуются с позиции силы. Собственнику, которому нужно быстро выйти из актива в Sobha Hartland, стоит рассчитывать и на более долгий поиск покупателя, и на давление на запрашиваемую цену вниз.
Доля off-plan: завтрашняя конкуренция для вашего объявления
Доля off-plan показывает, какая часть текущего потока сделок в районе - это все еще продажи строящихся юнитов, а не перепродажи готовой недвижимости. Для планирования выхода из актива это важно по причине, отдельной от сегодняшней ликвидности: каждый юнит off-plan, проданный сегодня, после сдачи станет будущим объявлением о перепродаже и будет конкурировать с вашим.
Цифры объема ниже повторяют те же самые общие показатели сделок с начала 2026 года из таблицы рейтинга выше, а не отдельный подсчет только перепродаж, потому что открытый датасет DLD не разбивает сделки на off-plan и вторичные на уровне отдельной транзакции. Это важно для того, как читать таблицу рейтинга: в районах с высокой долей off-plan большая часть этого общего числа - продажи застройщика, а не перепродажи собственниками, поэтому реальная сегодняшняя ликвидность вторичного рынка там ниже, чем предполагает итоговая цифра.
| Район | Доля off-plan | Сделки с начала 2026 |
|---|---|---|
| Meydan | 93% | 1 534 |
| JVT | 83% | 1 791 |
| JLT | 80% | 1 554 |
| Dubai South | 76% | 2 182 |
| Dubai Creek Harbour | 70% | 2 242 |
| Dubai Hills Estate | 62% | 1 199 |
| Dubai Sports City | 63% | 1 509 |
| Town Square | 54% | 1 160 |
| Al Furjan | 52% | 939 |
| JVC | 51% | 5 583 |
| Business Bay | 50% | 2 829 |
| DAMAC Hills | 42% | 799 |
| Palm Jumeirah | 39% | 593 |
| Downtown Dubai | 32% | 1 048 |
| Dubai Marina | 22% | 1 762 |
| Sobha Hartland | 20% | 635 |
У Meydan, JVT, JLT, Dubai South и Dubai Creek Harbour доля off-plan выше 70%, а значит, большая часть текущей активности там - все еще продажи застройщика, а не перепродажи. На практике это означает, что за позицией этих пяти районов в таблице рейтинга выше стоит в основном активность off-plan от застройщика, а не люди, перепродающие купленный юнит, поэтому их место в рейтинге завышает реальную сегодняшнюю ликвидность вторичного рынка для действующих собственников. Это не обязательно плохая новость для тех, кто уже владеет юнитом: чаще всего это отражает настоящий, растущий спрос. Но это значит, что в ближайшие несколько лет на рынок перепродажи выйдет волна новых сданных юнитов, добавляясь к предложению, с которым будущему продавцу придется конкурировать. Для сравнения, Sobha Hartland (20%), Dubai Marina (22%), Downtown Dubai (32%) и Palm Jumeirah (39%) уже находятся преимущественно на зрелой территории, где доминирует вторичный рынок, поэтому конкурентная картина, с которой там столкнется продавец, ближе к тому, что мы видим уже сегодня.
Честный вывод здесь не в духе "низкая доля off-plan хорошо, высокая плохо". Большой пайплайн поднимает планку: спрос должен расти как минимум с той же скоростью, что и предложение, чтобы цены и темпы поглощения удержались, и покупателю, который заходит сегодня в район с долей off-plan 70-90%, стоит планировать собственный будущий выход из актива с расчетом на заметно большее конкурирующее предложение, чем существует прямо сейчас.
Покупатели за наличные закрывают сделки быстрее: что стоит за цифрами
Смежный сигнал ликвидности - в том, как в Дубае финансируют сделки. По датасету dld_transactions около 81% зарегистрированных продаж - это прямая покупка за наличные, и лишь около 14% сопровождаются регистрацией ипотеки. Рынок, где преобладают наличные, закрывает сделку быстрее после того, как цена согласована, потому что не нужно ждать оценки банка под ипотеку, одобрения кредита или снятия финансовых условий перед регистрацией сделки в trustee-офисе. Это не меняет того, сколько времени уходит на поиск покупателя в районе с низким объемом вроде Palm Jumeirah или Sobha Hartland, но как только покупатель найден, неважно в каком районе Дубая, путь от подписанного договора до зарегистрированной передачи права обычно короткий.
Как срок владения должен соответствовать выбранному району
Ничего из этого не отменяет саму механику передачи права в DLD: регистрационный сбор DLD в размере 4% применяется к каждой продаже. На вторичном рынке Дубая на практике эти 4% целиком платит покупатель - это устоявшаяся рыночная практика, результат договоренности сторон, а не правило, привязанное к конкретному району. Меняется другое: насколько уверенно вы можете планировать под конкретную дату выхода из актива. Если срок владения короткий или заранее неизвестен, JVC, Business Bay и Dubai Marina (сочетание значимого объема сделок с уверенным или как минимум стабильным ростом цены) дают самый широкий и быстрый пул покупателей для продажи. Если вы покупаете ради долгосрочного сохранения капитала и готовы мириться с неопределенным окном выхода, тонкий, но дорожающий рынок Palm Jumeirah - разумный компромисс. А вот против чего эти данные явно говорят, так это против того, чтобы рассматривать район с низким объемом и снижающейся ценой, как Sobha Hartland, для короткой спекулятивной перепродажи: именно в этом сочетании фраза "продам через год-два" чаще всего оборачивается более долгой и трудной продажей, чем обещал буклет застройщика. Наши материалы про полную структуру расходов при продаже недвижимости в Дубае и формирование портфеля недвижимости подробнее разбирают, как планировать выход из актива заранее, до того как это станет срочным.
Частые вопросы
В каком районе Дубая проще всего продать недвижимость в 2026 году? По объему сделок с начала 2026 года JVC (5 583 сделки) и Business Bay (2 829) - самые глубокие и ликвидные рынки перепродажи в базе данных Propick на основе DLD: у обоих доля off-plan близка к 50%, то есть примерно половина этого объема - перепродажи от действующих собственников. Dubai Creek Harbour (2 242 сделки) занимает третье место по общему объему, но при доле off-plan в 70% большая часть этого числа - продажи застройщика, а не перепродажи, поэтому реальная ликвидность вторичного рынка там умереннее, чем предполагает сырое место в рейтинге.
Означает ли высокая доля off-plan, что цены в этом районе упадут? Не напрямую. Это значит, что большая часть текущего потока сделок - новые продажи от застройщика, а не перепродажи, и в ближайшие несколько лет на рынок перепродажи выйдет больше сданных юнитов. Окажет ли это давление на цены, зависит от того, успевает ли спрос за этим предложением, а сама по себе доля off-plan ответа на это не дает.
Значит ли самый низкий объем сделок, что Palm Jumeirah - плохая инвестиция? Нет. Низкий объем сделок на Palm Jumeirah (593 сделки в 2026 году) отражает дефицитное и дорогое трофейное предложение, а не слабый спрос: цена там выросла на 5,3% год к году, второй по скорости рост в наших данных. Это лишь означает, что продажа там обычно занимает больше времени и сильнее зависит от поиска конкретного подходящего покупателя, чем в районе с высоким объемом сделок.
Чем объем сделок отличается от срока экспозиции объявления? Объем сделок считает завершенные, зарегистрированные продажи в районе за период - это показатель глубины рынка и размера пула покупателей, а не прямое измерение того, сколько дней конкретное объявление висит до продажи. Глубокий рынок с высоким объемом обычно поддерживает более короткий и предсказуемый срок продажи, но сам по себе объем сделок это не цифра "дней на рынке".
Кто платит сбор DLD при продаже? Регистрационный сбор DLD составляет 4% от суммы сделки. На вторичном рынке Дубая на практике эти 4% целиком платит покупатель, так сложилась рыночная практика, и итоговое распределение это результат договоренности сторон, а не правило, которое меняется от района к району.
Стоит ли вообще избегать районов с низким объемом сделок? Не обязательно. Низкий объем - это осмысленный компромисс ради дефицитности и престижа в таком районе, как Palm Jumeirah, где цена при этом продолжает расти. Настоящим тревожным сигналом это становится именно тогда, когда сочетается с падающей ценой, как в случае Sobha Hartland: именно эту комбинацию данные отмечают как самую сложную для быстрого выхода из актива.
Источники
- Dubai Land Department / DLD Open Data, dld_transactions (открытый датасет, полная выгрузка, число сделок с начала 2026 года по районам): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Land Department / DLD Open Data, dld_rent_contracts (открытый датасет, использован для расчета показателей валовой доходности): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Land Department, услуга Property Sale Registration (регистрационный сбор 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, портал открытых данных: https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
