Дубай и Майами продают международным покупателям, по сути, одно и то же обещание: тёплый климат, башни у воды и образ жизни, который хорошо смотрится в соцсетях. Оба города стали магнитом для капитала, уходящего из менее стабильных рынков, но логика налогообложения у них почти противоположная. Дубай не берёт никакого регулярного налога и забирает свою долю один раз, в момент сделки. Майами живёт внутри федеральной налоговой системы США, поверх которой лежит необычно лёгкая налоговая нагрузка на уровне штата Флорида. В этой статье сравниваются цена покупки, валовая доходность аренды и полная налоговая картина, чтобы заголовок «без налогов» был проверен цифрами, которые реально применяются на каждом этапе владения.
Цена покупки: сколько реально стоит объект
Премиальный сегмент Дубая отслеживается по каждой сделке через открытые данные Dubai Land Department, а это уровень прозрачности цен, которым мало какой город может похвастаться. По последним данным DLD, цены в премиум-сегменте составляют AED 19 360 за кв. м в Dubai Marina (примерно USD 5270 за кв. м, или USD 490 за кв. фут при курсе AED 3,6725), AED 26 323 за кв. м в Downtown Dubai (около USD 7170 за кв. м, или USD 666 за кв. фут) и AED 28 702 за кв. м на Palm Jumeirah (около USD 7815 за кв. м, или USD 726 за кв. фут).
У Майами нет аналога единого государственного источника цен. Данные по сделкам в США разбросаны по офисам регистрации округов и частным сервисам объявлений, а не публикуются одним открытым набором данных, как это делает DLD по Дубаю. С уверенностью можно сказать одно: инвестиционные районы Майами, Brickell, Edgewater, Miami Beach и Sunny Isles, охватывают широкий ценовой диапазон, от домов среднего класса до ультра-люкса на берегу океана, и цены почти всегда указываются за квадратный фут, а не за квадратный метр. К любой единой цифре «цена за фут в Майами» стоит относиться с осторожностью: возраст здания, резервы ассоциации домовладельцев (HOA) и статус зоны затопления влияют на цену не меньше, чем локация.
Доходность аренды: доход до налогов
В вопросе доходности прозрачность Дубая снова помогает. Премиальные квартиры Дубая дают валовую доходность аренды примерно 5,4-6,3%, а более доступный сегмент, дальше от воды, достигает 7-9% валовыми, что отражает сочетание сравнительно низкой цены за квадратный метр на входе с сильным спросом на аренду со стороны туристов и экспатов.
Инвестиционный рынок Майами обычно описывается как дающий валовую доходность ниже премиального диапазона Дубая: это связывают с более высокой ценой за квадратный фут относительно достижимой арендной ставки, а также с ежемесячными взносами кондоминиумной ассоциации, которые съедают чистую доходность ещё до применения каких-либо налогов. Эти взносы, характерные для высотной застройки Майами, представляют собой реальную нагрузку, которую модель сервисных сборов Дубая не воспроизводит в такой степени, и их нужно закладывать в расчёт построчно, а не считать несущественными.
Налоги: то, что на самом деле разделяет два рынка
Именно здесь сравнение становится по-настоящему асимметричным, а не просто разницей в степени.
Дубай не взимает ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на прирост капитала, ни налога на доход от аренды. Единственные расходы при сделке: регистрационный сбор Dubai Land Department в размере 4% от суммы сделки, который на практике платит покупатель. После того как этот сбор уплачен при регистрации, налоговый счёт владельца по этому объекту, независимо от того, держит он его год или двадцать лет, сдаёт в аренду или оставляет пустым, продаёт с убытком или с крупной прибылью, равен нулю.
Майами находится внутри целого набора налогов штата Флорида и федеральных налогов США. Сама Флорида не взимает подоходный налог штата с физических лиц, что подтверждается собственным перечнем администрируемых налогов налогового управления Флориды, куда входят налог на прибыль корпораций, налог на пособия по безработице и налог с продаж, но не индивидуальный подоходный налог. Это реальное преимущество перед большинством других штатов США и источник репутации Флориды как «налогово-дружелюбного» штата.
Но отсутствие подоходного налога штата не означает отсутствие налогов вообще. В Майами по-прежнему действуют четыре уровня налогообложения:
- Налог на передачу права по документу. Гербовый сбор Флориды на сделки с недвижимостью составляет 70 центов на каждые 100 долларов стоимости в большинстве округов, но в округе Майами-Дейд базовая ставка составляет 60 центов на 100 долларов плюс окружной надбавочный сбор 45 центов на 100 долларов. Надбавочный сбор не применяется к передаче односемейного дома, поэтому эффективная ставка по многим сделкам с квартирами и домами оказывается заметно ниже 4% Дубая.
- Ежегодный налог на недвижимость. В отличие от Дубая, недвижимость в Майами-Дейд облагается налогом каждый год без исключения. Оценщик округа определяет стоимость и применяет ставку налога (millage rate), устанавливаемую совместно округом, городом и школьным округом; итоговая сумма зависит от налогового округа и от того, имеет ли владелец право на льготу по основному месту жительства (homestead exemption), которой у иностранных инвесторов обычно нет. Это по-настоящему регулярный расход, с которым владелец в Дубае никогда не сталкивается.
- Федеральный подоходный налог и налог на прирост капитала. Доход от аренды и любая прибыль от продажи облагаются на федеральном уровне независимо от нулевой ставки штата Флорида. Долгосрочный прирост капитала облагается по ставкам 0%, 15% или 20% в зависимости от дохода, хотя прибыль, связанная с определённой недвижимостью, может облагаться по ставке до 25%, а для более высоких доходов добавляется налог на чистый инвестиционный доход (NIIT) в размере 3,8% сверх установленных порогов.
- Удержание FIRPTA для иностранных продавцов. Иностранный владелец, продающий недвижимость в США, обязан пройти удержание FIRPTA в размере 15% от суммы, полученной при закрытии сделки; эту сумму удерживает агент по закрытию сделки заранее, а сверка с реальным налоговым обязательством происходит только при подаче декларации. У Дубая нет аналогичного механизма, поскольку там нет налога на прирост капитала, под который нужно было бы удерживать средства.
Дубай и Майами: сравнение по ключевым параметрам
| Дубай | Майами / Флорида | |
|---|---|---|
| Цена премиальной квартиры | AED 19 360-28 702 за кв. м (от Marina до Palm Jumeirah), DLD Open Data | Единого государственного индекса цен нет; широкий разброс по районам и возрасту зданий |
| Валовая доходность аренды | Премиум 5,4-6,3%, доступный сегмент 7-9% | Как правило, ниже премиального диапазона Дубая; взносы кондоминиума дополнительно снижают чистую доходность |
| Регулярный налог на недвижимость | Отсутствует | Ежегодный налог на имущество (ad valorem), ставка устанавливается округом/городом/школьным округом |
| Налог на прирост капитала | Отсутствует | Федеральный 0-20% (до 25% по отдельным видам недвижимости), плюс NIIT 3,8% сверх порогов дохода (IRS) |
| Налог на доход от аренды | Отсутствует | Облагается как федеральный доход США; сама Флорида подоходный налог штата не взимает (Florida DOR) |
| Налог на сделку | Сбор DLD 4% от суммы сделки, на практике платит покупатель | Гербовый сбор 60 центов + надбавка 45 центов на 100 долларов в Майами-Дейд (надбавка не применяется к односемейным домам) |
| Удержание с иностранного продавца | Отсутствует | FIRPTA: 15% от полученной суммы |
Какому инвестору какой рынок подходит
Структура Дубая подходит инвестору, ориентированному на удержание объекта и доход от аренды, который хочет знать всю налоговую нагрузку за весь срок владения уже в день покупки: 4% один раз, и больше ничего. Более лёгкая, чем в среднем по США, налоговая нагрузка Майами всё ещё подходит инвестору, которому нужен крупный, ликвидный рынок в долларах с надёжной юридической защитой, но такому инвестору нужно закладывать в расчёт ежегодный налог на недвижимость и, если он продаёт объект как нерезидент, планировать удержание FIRPTA, которое замораживает часть капитала до подачи декларации. Дубай не облагается налогами в буквальном смысле; Майами просто облагается налогами легче, чем большая часть остальных штатов США.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Дубае ежегодный налог на недвижимость? Нет. Дубай не взимает регулярный ежегодный налог на недвижимость. Единственный государственный сбор, связанный с покупкой, это разовый регистрационный сбор DLD в размере 4% от суммы сделки, который на практике платит покупатель в момент сделки.
Действительно ли Флорида безналоговая для инвесторов в недвижимость? Нет, и это распространённое заблуждение. Во Флориде нет подоходного налога штата с физических лиц, что подтверждается собственным перечнем администрируемых налогов налогового управления Флориды, но владельцы недвижимости в Майами-Дейд всё равно платят ежегодный налог округа на имущество, а доход от аренды и прирост капитала облагаются на федеральном уровне независимо от нулевой ставки штата.
Что такое FIRPTA и есть ли что-то подобное в Дубае? FIRPTA это федеральное правило США, требующее удержания 15% от суммы, полученной при продаже недвижимости в США иностранным лицом, удерживаемых при закрытии сделки. В Дубае аналога нет, поскольку там отсутствует налог на прирост капитала, под который нужно было бы удерживать средства.
Где доходность аренды выше? Премиальный сегмент Дубая даёт 5,4-6,3% валовыми, а более доступный сегмент достигает 7-9% валовыми. Инвестиционный рынок кондоминиумов Майами обычно считается дающим доходность ниже премиального диапазона Дубая при сопоставлении похожих районов, хотя единого официального ориентира по доходности для Майами, аналогичного публикациям DLD по Дубаю, не существует.
Работает ли сбор 4% в Дубае так же, как налог на передачу права в Флориде? Не совсем. 4% в Дубае это фиксированный регистрационный сбор от полной суммы сделки, уплачиваемый один раз и на практике покупателем. Гербовый сбор Флориды в Майами-Дейд составляет 60 центов плюс надбавку 45 центов на каждые 100 долларов стоимости, при этом надбавка не применяется к передаче односемейных домов, поэтому эффективная ставка во Флориде обычно заметно ниже 4% Дубая, хотя оба сбора уплачиваются в момент передачи права.
Источники
- Dubai Land Department, регистрация продажи недвижимости: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, открытые данные (сделки с недвижимостью): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Налоговая служба США (IRS), удержание FIRPTA: https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
- Налоговая служба США (IRS), Topic 409, прирост и убытки капитала: https://www.irs.gov/taxtopics/tc409
- Налоговая служба США (IRS), налог на чистый инвестиционный доход: https://www.irs.gov/individuals/net-investment-income-tax
- Налоговое управление Флориды, гербовый сбор на документы: https://floridarevenue.com/taxes/taxesfees/Pages/doc_stamp.aspx
- Налоговое управление Флориды, перечень администрируемых налогов: https://floridarevenue.com/taxes/Pages/default.aspx
- Оценщик недвижимости округа Майами-Дейд: https://www.miamidadepa.gov/pa/real-estate/property-search.page
