Дубай и Париж редко оказываются в одном инвестиционном разговоре, и именно поэтому сравнить их напрямую полезно. Один рынок молодой, быстрорастущий, построен вокруг единой плоской пошлины и полного отсутствия текущих налогов. Второй рынок зрелый, ограниченный предложением, а его налоговый кодекс добавляет расходы почти на каждом этапе владения: при покупке, при удержании, при сдаче в аренду и при продаже. Оба варианта могут быть разумными инвестициями. Вопрос этой статьи не в том, какой город "лучше" в абстрактном смысле, а в том, какая доля заявленной доходности реально доживает до кармана владельца после всех сборов и налогов.
Два режима в одной таблице
| Расход или правило | Дубай | Париж / Франция |
|---|---|---|
| Регистрационная пошлина при покупке | 4% от суммы сделки, на практике платит покупатель (DLD) | Около 7-8% от цены для готового жилья: droits de mutation (пошлина на передачу права, около 5.8-6.3% в зависимости от ставки департамента) плюс вознаграждение нотариуса и формальности (notaires.fr) |
| Ежегодный налог на недвижимость | Отсутствует | Taxe fonciere, рассчитывается от кадастровой арендной стоимости, ежегодно индексируется по инфляции; база выросла на 1.7% в 2025 году (impots.gouv.fr) |
| Налог на богатство | Отсутствует | IFI применяется, когда чистая налогооблагаемая стоимость недвижимости у физического лица превышает 1 300 000 евро (impots.gouv.fr) |
| Налог на прирост капитала при продаже | Отсутствует | 19% подоходный налог плюс 17.2% социальные отчисления с прибыли от продажи вторичного жилья; основное жильё освобождено; льгота за срок владения обнуляет подоходный налог через 22 года владения и социальные отчисления через 30 лет (impots.gouv.fr) |
| Налог на арендный доход нерезидента | Отсутствует | Прогрессивная шкала подоходного налога плюс 17.2% социальных отчислений на аренду без мебели (18.6% на меблированную аренду с доходов 2025 года); резиденты стран ЕЭЗ и Швейцарии могут избежать CSG/CRDS, но всё равно платят солидарный сбор 7.5% (impots.gouv.fr) |
| Цена за кв. м в премиум-локациях, 2026 | Marina AED 19 360 (примерно 5 272 USD по привязке AED 3.6725), Downtown AED 26 323 (примерно 7 168 USD), Palm AED 28 702 (примерно 7 815 USD) (DLD Open Data) | Квартиры в Париже в среднем 9 530 евро за кв. м в апреле 2026 года, рост всего 0.4% за год (Chambre des Notaires de Paris - Ile-de-France) |
| Валовая доходность аренды | Премиум 5.4-6.3%, доступный сегмент 7-9% (DLD) | Единого официального индекса доходности нет; доходность сжата и высокой ценой входа, и регулированием арендной платы, действующим в Париже с 2019 года (notaires.fr) |
Покупка: плоские 4% против многослойного frais de notaire
Стоимость входа в Дубае это одна строка. Dubai Land Department взимает регистрационную пошлину 4% от суммы сделки, и хотя правило формально не закрепляет, кто именно платит, рыночная практика такова, что на деле пошлину вносит покупатель (DLD). Отдельного налога на передачу, гербового сбора или нотариального тарифа сверху нет.
В Париже всё устроено иначе. То, что покупатели называют "frais de notaire", на самом деле сборка из трёх компонентов: droits de mutation (пошлина департамента и муниципалитета на передачу права, примерно 5.8-6.3% в зависимости от локальной ставки), собственная тарифная сетка нотариуса (которая в процентах снижается на более дорогих объектах, часто до около 1% или меньше), и небольшие фиксированные сборы за регистрацию и формальности (notaires.fr). В сумме именно поэтому французские покупатели и сами нотариусы говорят о расходах на покупку готового жилья в 7-8% от цены, примерно вдвое выше плоской ставки Дубая. Покупка новостроек облагается заметно меньшей пошлиной на передачу, и это одна из причин, почему французский рынок новостроек продаётся с ценовой премией.
Владение: в Дубае ничего постоянного, во Франции два отдельных налога
После получения ключей владение в Дубае не влечёт ежегодного налога на недвижимость. Владение в Париже означает ежегодную taxe fonciere, которая рассчитывается от кадастровой арендной стоимости объекта и автоматически индексируется в соответствии с данными по инфляции от INSEE; коэффициент переоценки 2025 года добавил к базе 1.7% по всей стране (impots.gouv.fr).
Второй слой касается только более крупных активов: налог на богатство IFI, который включается, когда чистая налогооблагаемая стоимость недвижимости у физического лица превышает 1 300 000 евро (impots.gouv.fr). При цене 9 530 евро за кв. м одна парижская квартира в 100 кв. м сама по себе остаётся ниже этой планки, но пара, владеющая двумя квартирами, или одна большая семейная квартира в престижном округе, вполне может пересечь порог IFI задолго до того, как портфель будет считаться крупным по меркам Дубая. В Дубае аналогичного налога нет при любом размере владения.
Продажа: ноль налога на прирост капитала против plus-value immobiliere
Продажа в Дубае не облагается налогом на прирост капитала, без каких-либо оговорок. Продажа во Франции чего-либо, кроме основного жилья, облагается налогом на прибыль от продажи по ставке 19% подоходного налога плюс 17.2% социальных отчислений, суммарно свыше 36% до применения каких-либо льгот (impots.gouv.fr). Льгота за срок владения постепенно снижает эту базу: налогооблагаемая прибыль для целей подоходного налога обнуляется через 22 года владения, а часть, относящаяся к социальным отчислениям, обнуляется только через 30 лет. Для инвестора, который покупает, сдаёт в аренду и продаёт в обычном горизонте 5-10 лет, эта льгота почти не успевает сработать, и налог по факту применяется практически ко всей прибыли. Освобождение для основного жилья это реальный выход, но оно помогает только владельцу, который живёт в квартире сам, а не инвестору, сдающему её в аренду.
Сдача в аренду: доходность без налога против доходности после налога и социальных отчислений
Валовая доходность в Дубае, 5.4-6.3% в премиум-локациях и 7-9% в более доступных сегментах по данным DLD, это уже чистая цифра без вычета подоходного налога, потому что арендный доход в Дубае не облагается налогом вообще. Во Франции нерезидент-арендодатель платит налог с арендного дохода по прогрессивной шкале, применимой к доходу французского происхождения, плюс социальные отчисления 17.2% на аренду без мебели или 18.6% на меблированную аренду с доходов 2025 года. Арендодатели, охваченные системой социального страхования ЕЭЗ или Швейцарии, могут избежать компонентов CSG/CRDS в этом сборе, но солидарный взнос 7.5% всё равно применяется в любом случае (impots.gouv.fr). Единого официального индекса доходности аренды в Париже, аналогичного тому, что публикует DLD по Дубаю, не существует, но сочетание цены входа 9 530 евро за кв. м и регулирования арендной платы, действующего почти на всей территории города с 2019 года, структурно сжимает любую валовую доходность ещё до применения этого налогового слоя (notaires.fr).
Так кто же побеждает
Однозначного победителя нет. По чистой доходности после налогов Дубай явно более эффективный инструмент: ниже стоимость входа, нет текущего налога, нет налога на богатство, нет налога на прирост капитала, а доходность приходит без вычета налога. Париж предлагает то, чего не даёт статистика Дубая: зрелую, медленно движущуюся европейскую столицу с ограниченным предложением и долгосрочной ценовой стабильностью (рынок, выросший всего на 0.4% за двенадцать месяцев, не выглядит захватывающим, но и не выглядит волатильным), диверсификацию в евро, а также юридическую и жизненную глубину владения недвижимостью на одном из самых устоявшихся жилых рынков мира. Честная формулировка такова: Дубай побеждает по доходности и простоте, Париж побеждает по сохранности капитала и диверсификации, а правильное распределение между ними зависит от того, как уже выглядит остальной портфель инвестора.
Часто задаваемые вопросы
Действительно ли 4% пошлины DLD это единственный расход при покупке в Дубае? Это единственный обязательный государственный сбор за передачу права. Покупатели обычно закладывают также комиссию агентства и небольшие сборы трасти и за оформление титула, но нет ни гербового сбора, ни нотариального тарифа сверху, в отличие от Франции (DLD).
Платят ли иностранные нерезиденты налог на богатство IFI с французской недвижимости? IFI применяется, когда чистая налогооблагаемая стоимость недвижимости у физического лица превышает 1 300 000 евро, и обязанность подавать декларацию не ограничена только резидентами Франции (impots.gouv.fr). Одна средняя парижская квартира остаётся ниже этого порога; более крупный объект или портфель из нескольких французских квартир может его превысить.
Если продать парижскую квартиру, сдававшуюся в аренду, через 10 лет, будет ли льгота по налогу? Некоторая будет, но небольшая. Шкала льготы за срок владения обнуляет подоходный налог только через 22 года, а социальные отчисления только через 30 лет, поэтому на десятом году владения к прибыли всё ещё применяется подавляющая часть обоих компонентов (impots.gouv.fr).
Действительно ли доходность аренды в Дубае настолько выше, чем в Париже? На валовом уровне да, и это заложено в устройство обоих рынков: доходность в Дубае по данным DLD составляет 5.4-6.3% в премиум-локациях и 7-9% в более доступных сегментах (DLD), тогда как у Парижа нет аналогичного официального индекса доходности, а высокая цена входа сочетается с регулированием арендной платы, действующим по всему городу с 2019 года (notaires.fr). Налоговый слой затем ещё сильнее снижает чистую цифру для Парижа, тогда как заявленная доходность Дубая уже свободна от налога.
Значит ли высокая стоимость владения, что Париж плохая инвестиция? Не обязательно. Стоимость владения это лишь одна переменная. Париж даёт валютную диверсификацию за пределами привязанного к доллару дирхама, историю, измеряемую десятилетиями, а не годами, и совершенно иной профиль риска. Эта статья сравнивает именно налоговую и комиссионную нагрузку, а не выносит вердикт о том, какая недвижимость будет дорожать быстрее.
Источники
- Dubai Land Department, Property Sale Registration (пошлина за регистрацию 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Open Data, Real Estate Data (премиум-цены и доходность): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Notaires de France, Les frais d'acquisition (расчёт droits de mutation и вознаграждения нотариуса): https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/financement/les-frais-dacquisition
- Direction Generale des Finances Publiques, расчёт taxe fonciere и переоценка 2025 года: https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-est-calculee-ma-taxe-fonciere-pourquoi-t-elle-augmente-en-2025
- Direction Generale des Finances Publiques, декларация IFI и порог 1 300 000 евро: https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-declarer-limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi
- Direction Generale des Finances Publiques, plus-value immobiliere (налог на прирост капитала и льгота за срок владения): https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-mon-bien-immobilier-vais-je-payer-de-la-plus-value-immobiliere
- Direction Generale des Finances Publiques, налогообложение арендного дохода нерезидентов: https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/non-resident-i-receive-income-real-property-property-income-or
- Chambre des Notaires de Paris - Ile-de-France, Note de conjoncture immobiliere, февраль-апрель 2026 (цена за кв. м в Париже): https://paris.notaires.fr/fr/presse/communication-immobiliere-mensuelle/conjoncture-immobiliere-en-ile-de-france-de-fevrier-avril-2026
- Notaires de France, регулирование арендной платы (encadrement des loyers) в Париже с 2019 года: https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/location/location-encadrement-des-loyers-effectif-a-paris-en-2019
