Дубай и Торонто находятся на противоположных полюсах того, как город относится к деньгам иностранного покупателя. Дубай построил свою инвестиционную модель вокруг единой плоской пошлины, безусловного права собственности для любой национальности во фрихолд-зонах и полного отсутствия текущих налогов. Канада последние три года делает почти обратное: федеральный запрет на покупку жилья большинством не-канадцев, провинциальный спекулятивный налог 25% для тех покупателей, кому всё же можно, и, с 2025 года, отдельный спекулятивный налог именно в Торонто поверх всего этого. Ниже построчное сравнение доступа, стоимости, налогов и доходности в обоих городах на 2026 год.
Кто вообще может купить: открытая дверь против федерального запрета
Дубай не вводит никаких национальных ограничений на владение недвижимостью во фрихолд-зонах, где сосредоточена основная часть инвестиционного жилья, и иностранный покупатель платит ту же регистрационную пошлину 4%, что и гражданин ОАЭ (DLD).
Канада проводит противоположную политику. Закон о запрете покупки жилой недвижимости не-канадцами (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) вступил в силу 1 января 2023 года, а 4 февраля 2024 года правительство продлило его ещё на два года, перенеся текущий срок действия на 1 января 2027 года (CMHC). На сегодняшний день закон остаётся в силе, отмены в консолидированном федеральном тексте не зафиксировано (Justice Laws Website). Основные исключения касаются временных резидентов, выполняющих условия учебной или рабочей визы, защищённых лиц и просителей убежища, аккредитованных дипломатов, не-канадца, покупающего жильё совместно с супругом, имеющим гражданство Канады или статус постоянного резидента, коренных народов, реализующих конституционные права, и объектов за пределами городской агломерации, что исключает почти весь Торонто (CMHC).
Два режима в одной таблице
| Расход или правило | Дубай | Торонто / Канада |
|---|---|---|
| Доступ для иностранного покупателя | Открыт, без национальных ограничений во фрихолд-зонах | Федеральный запрет на покупку большинством не-канадцев, продлён до 1 января 2027 года (CMHC) |
| Регистрационная пошлина при покупке | 4% от суммы сделки, на практике платит покупатель (DLD) | Провинциальный плюс муниципальный налог на передачу права (Торонто зеркалит ставки Онтарио), в сумме около 3-3.6% (Ontario, Toronto) |
| Дополнительный налог на иностранных покупателей | Отсутствует | NRST 25% (с 25 октября 2022 года) плюс муниципальный MNRST Торонто 10% (с 1 января 2025 года), в сумме 35% от цены (Ontario, Toronto) |
| Ежегодный налог на недвижимость | Отсутствует | 0.767311% от оценочной стоимости в 2026 году, суммарно по ставкам города, образования и City Building Fund (Toronto) |
| Налог на прирост капитала при продаже | Отсутствует | Половина прибыли включается в налогооблагаемый доход по прогрессивным ставкам федерального и провинциального налога; план 2024 года повысить долю включения до двух третей был отменён в марте 2025 года (Reuters) |
| Налог на арендный доход нерезидента | Отсутствует | Удержание 25% с валовой арендной платы по ст. 212(1)(d), если только выбор по ст. 216 не переводит владельца на налогообложение чистого дохода по прогрессивной шкале |
| Ценовой ориентир, 2026 | Marina AED 19 360/кв.м (~5 272 USD по привязке 3.6725), Downtown AED 26 323/кв.м (~7 168 USD), Palm AED 28 702/кв.м (~7 815 USD) (DLD) | Средняя цена перепродажи в Торонто 1 081 375 CAD, средняя цена квартиры 665 760 CAD, июнь 2026 года (TRREB) |
| Валовая доходность аренды | Премиум 5.4-6.3%, доступный сегмент 7-9% (DLD) | ~3.7%, рассчитано из цены TRREB и арендной ставки CMHC, до вычета налога (TRREB, CMHC) |
Покупка: плоские 4% против многослойного и ограниченного входа
Стоимость входа в Дубае это одна строка. Dubai Land Department взимает 4% от суммы сделки, и хотя правило формально не закрепляет, кто именно платит, рыночная практика такова, что на деле пошлину вносит покупатель (DLD). Отдельного налога на передачу права, гербового сбора или спекулятивной надбавки за иностранный паспорт нет.
В Торонто перед обычными расходами на закрытие сделки накладывается несколько слоёв. Земельный налог на передачу права Онтарио начинается с 0.5% на первые 55 000 CAD и растёт до 2.0% на часть свыше 400 000 CAD (Ontario). Торонто единственный муниципалитет провинции, который добавляет собственный муниципальный налог на передачу права, зеркалящий те же ставки до 2 000 000 CAD, а затем становящийся резко прогрессивным, вплоть до 8.60% на часть свыше 20 000 000 CAD с 1 апреля 2026 года (Toronto). При средней цене перепродажи в Торонто 1 081 375 CAD такое удвоение даёт примерно 3.3% от суммы сделки в совокупном налоге на передачу, до вычета льготы для покупателя впервые. Для узкого круга не-канадцев, которым федеральный запрет всё же разрешает покупку, сверху добавляются провинциальный NRST 25% и муниципальный MNRST Торонто 10%, то есть 35% от цены только в виде спекулятивного налога, без каких-либо переходных положений для договоров, подписанных до вступления муниципального налога в силу 1 января 2025 года (Toronto).
Владение: в Дубае ничего постоянного, в Торонто растущий муниципальный счёт
Владение в Дубае не влечёт ежегодного налога на недвижимость вообще. Владение в Торонто означает ежегодный платёж, и совокупная жилая ставка 2026 года составляет 0.767311% от оценочной стоимости объекта, из которых 0.605295% городская ставка, 0.153000% образовательная ставка и 0.009016% сбор City Building Fund (Toronto). При средней стоимости жилья в Торонто это примерно 8 300 CAD в год, постоянный расход, которому в Дубае просто нет аналога.
Продажа: ноль налога на прирост капитала против ставки, пережившей попытку отмены
Продажа в Дубае не облагается налогом на прирост капитала, без каких-либо оговорок. Продажа в Канаде включает половину прибыли в налогооблагаемый доход продавца по той предельной ставке федерального и провинциального налога, которая применима к этому лицу. У этой доли включения есть недавняя история: бюджет 2024 года предлагал повысить её до двух третей на прибыль свыше 250 150 CAD для физических лиц, правительство отложило вступление изменения в силу до 1 января 2026 года, а в марте 2025 года правительство премьер-министра Марка Карни подтвердило, что повышение не будет реализовано вообще, так что на 2026 год доля включения остаётся половиной (Reuters). Продавцы-нерезиденты также проходят отдельную процедуру удержания и получения справки об освобождении по Закону о подоходном налоге, прежде чем средства от продажи можно будет получить, шаг, с которым продавец в Дубае никогда не сталкивается.
Сдача в аренду: доходность без налога против более низкой доходности с двумя слоями налога
Валовая доходность в Дубае, 5.4-6.3% в премиум-локациях и 7-9% в более доступных сегментах по данным DLD, это уже чистая цифра без вычета налога, потому что арендный доход в Дубае не облагается налогом вообще (DLD). Торонто стартует с более низкой цифры ещё до применения какого-либо налога. Отчёт TRREB Market Watch за июнь 2026 года зафиксировал среднюю цену перепродажи квартиры в Торонто на уровне 665 760 CAD, что на 9.0% ниже год к году, а отчёт CMHC о рынке аренды за 2025 год измерил среднюю арендную плату за двухкомнатную квартиру в Большом Торонто на уровне 2 034 CAD в месяц при уровне вакантности 3.0% (TRREB, CMHC). Приведение этой аренды к годовой ставке и деление на цену квартиры даёт валовую доходность около 3.7%, рассчитанную нами из этих двух официальных источников, а не опубликованную как единый индекс. Далее налог урезает применимую цифру ещё сильнее: нерезидент платит удержание 25% с валовой арендной платы по статье 212(1)(d) Закона о подоходном налоге, если только выбор по статье 216 не переводит его на налогообложение чистого дохода по прогрессивной шкале (Justice Laws), а резидент Канады просто добавляет чистую аренду к обычному доходу по своей предельной ставке.
Так кто же побеждает
По одному только доступу Дубай побеждает безоговорочно: он открыт для любого покупателя, по той же пошлине 4%, без ежегодного налога, без налога на прирост капитала и без налога на арендный доход. Торонто в 2026 году не конкурирует на этом поле. Это рынок, вход на который его собственное федеральное правительство три года целенаправленно усложняет для иностранцев через запрет на покупку, действующий до 1 января 2027 года, провинциальный спекулятивный налог 25% и, с 2025 года, собственную муниципальную версию ещё на 10%. Что Торонто всё же предлагает, так это зрелый англоязычный рынок недвижимости страны G7 с верховенством права, валюту вне привязки к доллару и институциональную глубину, которую пятнадцатилетний фрихолд-рынок пока не может дать. Для инвестора, оптимизирующего исключительно доходность и простоту, Дубай более прямой путь. Для того, кто ищет валютную диверсификацию и способен реально пройти канадские ограничения на владение, Торонто остаётся совсем другим классом актива, просто значительно более дорогим и куда сильнее облагаемым налогом в владении.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранный инвестор легально купить недвижимость в Торонто в 2026 году? Только в рамках конкретных исключений. Федеральный запрет действует до 1 января 2027 года, и его основные исключения касаются некоторых временных резидентов на учебных или рабочих визах, защищённых лиц, дипломатов, не-канадца, покупающего совместно с супругом-гражданином Канады или постоянным резидентом, и недвижимости за пределами городской агломерации, что исключает почти весь Торонто (CMHC).
Если федеральный запрет истечёт в 2027 году, значит ли это, что иностранные покупатели не будут платить дополнительный налог? Нет. Даже покупатель, прошедший федеральный запрет, всё равно платит провинциальный NRST 25%, а именно в Торонто ещё и муниципальный MNRST 10%, то есть 35% от суммы сделки только в виде спекулятивного налога, отдельно от самого запрета (Ontario, Toronto).
Действительно ли пошлина DLD 4% это единственный государственный расход при покупке в Дубае? Это единственный обязательный сбор за передачу права. Покупатели обычно закладывают также комиссию агентства и небольшие сборы трасти и за оформление титула, но гербового сбора, земельного налога на передачу или надбавки для иностранцев сверху нет, в отличие от Онтарио (DLD).
Действительно ли Канада повысила налог на прирост капитала с недвижимости в 2025 году? Нет, произошло обратное. Бюджет 2024 года предлагал повысить долю включения с половины до двух третей для крупной прибыли, но после отсрочки правительство в марте 2025 года подтвердило, что повышение не состоится, так что продавцы в 2026 году по-прежнему платят налог лишь с половины прибыли (Reuters).
Почему доходность аренды в Торонто настолько ниже, чем в Дубае? В основном из-за цены. Средняя цена квартиры в Торонто по данным TRREB, 665 760 CAD, высока относительно средней арендной платы CMHC за двухкомнатную квартиру, 2 034 CAD в месяц, что даёт валовую доходность около 3.7% до налога, против диапазона 5.4-9%, который отслеживает DLD в Дубае и который к тому же свободен от налога на сам арендный доход (TRREB, CMHC, DLD).
Источники
- Dubai Land Department, Property Sale Registration (регистрационная пошлина 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Open Data, Real Estate Data (премиум-цены и доходность): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- CMHC, Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (статус, продление до 1 января 2027 года, исключения): https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/housing-research/consultations/prohibition-purchase-residential-property-non-canadians-act
- Justice Laws Website, Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, консолидированный текст: https://laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/P-25.2/FullText.html
- Government of Ontario, Non-Resident Speculation Tax (ставка 25%): https://www.ontario.ca/document/land-transfer-tax/non-resident-speculation-tax
- Government of Ontario, Calculating Land Transfer Tax (ставки по диапазонам): https://www.ontario.ca/document/land-transfer-tax/calculating-land-transfer-tax
- City of Toronto, Municipal Land Transfer Tax rates and fees (включая прогрессивные ставки для дорогих объектов с 1 апреля 2026 года): https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/municipal-land-transfer-tax-mltt/municipal-land-transfer-tax-mltt-rates-and-fees/
- City of Toronto, Municipal Non-Resident Speculation Tax (ставка 10%, с 1 января 2025 года): https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/municipal-land-transfer-tax-mltt/municipal-land-transfer-tax-mltt-information/
- City of Toronto, Property Tax Rates and Fees, 2026: https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/property-tax/property-tax-rates-fees/
- Toronto Regional Real Estate Board, Market Watch, июнь 2026 года: https://www.trreb.ca/market-data/market-watch/
- CMHC, Rental Market Reports for Major Centres, 2025: https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/market-reports/rental-market-reports-major-centres
- Reuters, Canada cancels proposed capital gains tax increase, 21 марта 2025 года: https://www.reuters.com/world/americas/canada-pm-carney-cancels-proposed-capital-gains-tax-increase-2025-03-21/
- Justice Laws Website, Income Tax Act, статья 212(1)(d), удержание 25% с аренды в пользу нерезидентов: https://laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/i-3.3/section-212.html
- Justice Laws Website, Income Tax Act, статья 216, выбор в пользу подачи декларации по чистому арендному доходу: https://laws-lois.justice.gc.ca/eng/acts/i-3.3/section-216.html
