Majan даёт самую высокую арендную доходность среди всех районов в нашей выборке DLD. Однокомнатная квартира здесь приносит 9,03% валовыми, студия 8,96%, а район в целом 8,57%, причём при самой низкой цене готовой вторички за метр из тех, что мы отслеживаем: 9 326 AED (DLD Open Data). Медианная готовая квартира ушла за 720 000 AED.
За этими цифрами покупатели сюда и приходят. Но решение должна определять другая: 54,6% сделок Majan в 2026 году с указанным проектом приходятся на одного застройщика, Binghatti, и ни одна из этих 1 519 сделок не была с готовым объектом. Этот район не просто дешёвый и доходный. Он дешёвый, доходный и необычно сконцентрированный.
Где находится Majan
Majan входит в зону Dubailand вдоль трассы Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311). В записях DLD он проходит как мастер-проект Majan целиком внутри зоны Wadi Al Safa 3, того же широкого полигона, где находится и Al Barari. Это пересечение важно при чтении чужих цифр: анализ, сгруппированный по сырому названию зоны, смешает квартиры среднего сегмента Majan с гораздо более дорогим продуктом Al Barari и выдаст медиану, которая не описывает ни то, ни другое.
В данных по сделкам район целиком квартирный, от студий до трёхкомнатных, и он не устоялся, а активно застраивается.
Цифры
Только готовая вторичка, зарегистрированная в сделках 2026 года как Existing Properties, из полной выгрузки всех 3 124 сделок Majan за этот год.
| Тип квартиры | Медиана цены (AED) | Медиана AED/м² | Медиана площади | n |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 490 996 | 9 155 | 50 м² | 191 |
| 1 спальня | 720 000 | 9 480 | 76 м² | 263 |
| 2 спальни | 1 250 000 | 10 140 | 121 м² | 112 |
По трёхкомнатным в 2026 году прошло всего 12 сделок с готовым жильём, они исключены как слишком тонкая выборка.
Если соединить это с медианными ставками новых договоров аренды за 12 месяцев до июня 2026 года, получается картина по доходности.
| Тип квартиры | Медиана годовой аренды (AED) | Медиана цены (AED) | Валовая доходность | n (договоров) |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 44 000 | 490 996 | 8,96% | 311 |
| 1 спальня | 65 000 | 720 000 | 9,03% | 614 |
| 2 спальни | 85 000 | 1 250 000 | 6,80% | 418 |
Два наблюдения. Первое: в отличие от большинства районов Дубая, лидер по доходности здесь не студия, однушка её обходит, 9,03% против 8,96%. Причина на стороне затрат. Студии в Majan крупные, медиана 50 квадратных метров против 39 в Arjan и 42 в Dubai Silicon Oasis, то есть покупатель платит за площадь, которая не даёт пропорциональной прибавки к аренде. Если вы охотитесь в Majan за доходностью, ваш инструмент это однушка, что противоположно обычному совету.
Второе: провал к двухкомнатной резкий, на 2,23 процентных пункта ниже однушки. Крупные квартиры в Majan заметно слабее как доходный актив.
На фоне остальной доступной группы Majan стоит в верхней части таблицы по доходности и в нижней по цене.
| Район | Медиана AED/м² (готовое) | Валовая доходность | Доля off-plan |
|---|---|---|---|
| Majan | 9 326 | 8,57% | 81,5% |
| Dubai Silicon Oasis | 10 265 | 8,21% | 40,6% |
| Liwan | 10 549 | 7,50% | 44,6% |
| Arjan | 14 732 | 7,03% | 65,7% |
Проблема концентрации
Из 3 124 сделок Majan в 2026 году в 2 784 указан конкретный проект. На Binghatti приходится 1 519 из них, то есть 54,6%, распределённых между Binghatti Vintage (589), Binghatti Skyflame 1 (513), Binghatti Skyflame 2 (246) и Binghatti Titania (184). Samana добавляет ещё 9,3%, Vincitore 4,6%.
Принципиально важно: ни одна из этих 1 519 сделок Binghatti не была с готовым объектом. Все до единой off-plan. Та же картина тянет за собой и показатель по району: только 578 из 3 124 сделок, то есть 18,5%, прошли с завершённой квартирой.
Для покупателя это создаёт три отдельных риска, которые легко упустить, глядя на красивую доходность.
Риск сдачи сконцентрирован в одном балансе. В большинстве районов задержка у одного застройщика размывается активностью остальных. В Majan, если сдвинется график одного девелопера, вместе с ним сдвинется больше половины пайплайна. Это другой профиль риска, чем в районе с десятью активными застройщиками, даже при том, что эскроу-защита по правилам Дубая для off-plan одинакова.
Сдача будет приходить волнами. Несколько крупных проектов одного застройщика, которые завершаются в одном окне, означают вал почти одинаковых квартир, выходящих на рынок аренды одновременно. Замеренные сегодня 9,03% получены на рынке, где готового жилья мало (578 сделок за весь год). Это не обещание того, как будут выглядеть ставки, когда сдадутся несколько тысяч новых квартир.
Доходность, которую можно проверить, и продукт, который можно купить, это разные вещи. Районные 8,57% посчитаны по готовым квартирам с арендаторами. Примерно четыре из пяти лотов в продаже прямо сейчас это не они. Покупая здесь off-plan, вы входите в арендный рынок, баланс предложения которого к моменту получения ключей заметно изменится.
Ничто из этого не делает Majan плохой покупкой. Это делает её покупкой, которую нужно совершать, держа перед глазами график сдачи, а не только таблицу доходности.
Кому подходит этот район
Majan подходит инвестору, которому нужен максимальный доход на дирхам и который покупает готовое жильё, где 8,96 до 9,03% валовыми проверяются по реальным договорам аренды. Подойдёт он и покупателю, который осознанно принимает риск стройки в обмен на самый низкий порог входа из всех отслеживаемых нами районов.
Хуже он подходит тем, кому нужен сложившийся район, и тем, кому важна уверенность в балансе арендного предложения через три года. Dubai Silicon Oasis даёт доходность всего на 0,36 пункта ниже при доле off-plan меньше половины от здешней, и это более консервативная версия той же сделки.
FAQ
Какой самый дешёвый вход в Majan?
Студия, медианная цена перепродажи 490 996 AED по 191 завершённой сделке 2026 года. Учтите, что студии в Majan крупные, медиана 50 квадратных метров, поэтому цена за метр низкая, а вот чек не самый маленький в Дубае.
Почему доходность однушки выше, чем у студии?
Потому что студии в Majan переразмерены относительно той аренды, которую они собирают. При медиане 50 квадратных метров они стоят дороже компактных студий в других районах, но не приносят пропорционально больше аренды, и это сжимает доходность до 8,96% против 9,03% у однокомнатной.
Доля off-plan 81,5% это опасно?
Это фактор риска, который нужно закладывать в цену, а не автоматический стоп. Эскроу-режим Дубая регулирует платежи по строящемуся жилью, но конкретная проблема здесь в концентрации: один застройщик держит 54,6% сделок, и ни одна его продажа в 2026 году не была готовым объектом.
Majan это то же самое, что Al Barari?
Нет, хотя сырое название зоны в DLD помещает оба внутрь Wadi Al Safa 3. Al Barari это отдельный, гораздо более дорогой мастер-проект. Любой ценовой анализ, сгруппированный по зоне, а не по мастер-проекту, смешает их и введёт вас в заблуждение.
Действует ли сбор DLD 4%?
Да. Регистрационный сбор Земельного департамента Дубая составляет 4% от суммы сделки, и на вторичном рынке его на практике платит покупатель (DLD, Property Sale Registration). При покупке off-plan отдельно уточняйте график платежей и регистрацию в Oqood.
Источники
- Земельный департамент Дубая, Open Data: Real Estate Data (все цифры по сделкам, аренде, составу застройщиков и доле off-plan; полная выгрузка 3 124 сделок Majan за 2026 год): https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Земельный департамент Дубая, Property Sale Registration (регистрационный сбор 4%): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Земельный департамент Дубая, Service Charge Index (проверка сервисного сбора по конкретному зданию): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
Методология. Цены это медианы зарегистрированных в DLD сделок с готовой вторичкой (Existing Properties, жилые юниты) в Majan за 2026 год с начала года, сгруппированных по названию мастер-проекта Majan. Состав застройщиков посчитан по полю project_name_en по всем сделкам Majan за 2026 год, из которых 2 784 содержат название проекта. Доходность валовая: медианная годовая ставка новых договоров аренды, делённая на медианную цену перепродажи по тому же типу квартиры, только новые договоры за 12 месяцев до июня 2026 года, с фильтром по жилым квартирам. Сервисный сбор, простои и расходы на управление не вычтены.
