Купите готовую квартиру в Дубае - и на руках у вас окажется title deed, свидетельство о праве собственности. Купите точно такую же квартиру на этапе строительства, когда дома еще физически не существует, - и вы получите другой документ: Oqood. Оба выдает один и тот же орган, Земельный департамент Дубая (DLD), но записи идут в разные реестры и имеют разный юридический вес. Понимание того, какой документ применим к вашей сделке и что должно произойти, чтобы один превратился в другой, - это разница между зарегистрированным, передаваемым правом на недвижимость в Дубае и обычным частным договором с застройщиком, который ничем не подкреплен. В этом материале разбираем, что такое Oqood, на каком законе он основан, сколько стоит и в какие сроки должен быть оформлен, как происходит конвертация в title deed при сдаче объекта и чем рискует покупатель, если пропустит регистрацию.
Что такое Oqood и на каком законе он основан
Oqood (по-арабски "контракты") - это временная, или предварительная, регистрация off-plan юнита в DLD. Запись вносится в Предварительный реестр недвижимости (Interim Real Property Register) - отдельный реестр от основного Реестра недвижимости, где хранятся title deeds на готовые объекты в свободной собственности (freehold). Основной реестр был учрежден Законом №7 от 2006 года о регистрации недвижимости, статья 9 которого гласит: сделки, создающие, передающие или прекращающие право на недвижимость, "не считаются действительными, если они не зарегистрированы в Реестре недвижимости". Для готового здания с номером участка и title deed это правило работает без вопросов. А вот для башни, которая пока представляет собой котлован, оно не работает - поэтому в Дубае создали второй реестр специально для недвижимости на этапе строительства.
Этот второй реестр учрежден Законом №13 от 2008 года о регулировании Предварительного реестра недвижимости в эмирате Дубай, позже дополненным Законом №9 от 2009 года. Статья 3 Закона №13 от 2008 года требует, чтобы любое распоряжение off-plan юнитом - продажа, долгосрочная аренда, мусатаха, ипотека или любая другая юридическая сделка - было зарегистрировано в Предварительном реестре недвижимости, а незарегистрированная сделка считается ничтожной. Статья 6 подтверждает, что юнит, уже зарегистрированный в Предварительном реестре, в свою очередь можно продать, заложить или иным образом законно передать до завершения строительства - именно это и делает возможной перепродажу off-plan объектов в Дубае в принципе. Проще говоря, сертификат Oqood - это подтверждение Предварительного реестра, что конкретный юнит в конкретном проекте закреплен за конкретным покупателем - за месяцы или годы до того, как этот юнит физически появится.
Почему покупатели off-plan получают Oqood, а не title deed
Title deed по Закону №7 от 2006 года удостоверяет право собственности на определенный, уже существующий объект недвижимости, и статья 7 этого закона придает записям в Реестре недвижимости "абсолютную доказательную силу", оспорить которую можно только в случае мошенничества или подделки. Застройщик не может выдать такую же определенность на юнит, который еще не построен, ведь ни сам юнит, ни здание, а иногда и проект в целом еще юридически не существуют как завершенный актив. Регистрация продажи в Предварительном реестре дает покупателю следующую по надежности гарантию: официальную запись DLD о том, что застройщик продал этот конкретный юнит этому конкретному покупателю по этой цене и на этих условиях договора - запись, которую застройщик уже не может тихо перепродать кому-то другому или использовать как беспроблемный залог.
Эта же система защищает и денежную сторону сделки. Прежде чем застройщик сможет рекламировать или продавать любой юнит на этапе строительства, Закон №8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости обязывает его открыть отдельный эскроу-счет в аккредитованном DLD банке-доверенном управляющем, и каждый платеж, собранный с покупателей, должен поступать на этот счет и может быть потрачен только на строительство именно этого проекта. Список аккредитованных эскроу-агентов DLD находится в открытом доступе, и проверка наличия такого счета у проекта перед подписанием документов - один из базовых пунктов due diligence, который сам департамент рекомендует инвесторам.
Размер регистрационного сбора и сроки
Регистрация off-plan продажи проходит через сервис DLD Request to Register the Initial Sale (заявка на регистрацию первичной продажи), обычно подается через систему Oqood застройщика или офис регистрационного траста, с копией договора купли-продажи и Emirates ID или паспортом покупателя. Согласно странице этого сервиса, договор должен быть зарегистрирован в предварительном реестре в течение 90 дней с момента подписания.
По сборам: официально опубликованный тариф DLD, установленный Постановлением Исполнительного совета №30 от 2013 года и воспроизведенный в инвестиционном гиде департамента Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai, устанавливает стоимость регистрации договора купли-продажи в 4% от цены покупки. На практике в подавляющем большинстве сделок этот сбор в итоге платит покупатель - независимо от того, заложен ли он в прайс-лист застройщика на старте продаж off-plan проекта или согласован как расход покупателя при перепродаже. Помимо этих 4%, в собственном перечне eService DLD указаны фиксированный сбор за знания (knowledge fee) в размере 10 AED и инновационный сбор (innovation fee) 10 AED за каждую регистрацию, а также сбор за самостоятельную регистрацию застройщиком (около 1000 AED), если застройщик подает регистрацию массово через свой портал Oqood, а не покупатель регистрируется индивидуально. При расчете бюджета на off-plan сделку закладывайте эти 4% как расход покупателя - не рассчитывайте, что этот сбор с вас снимут.
Что происходит при сдаче объекта: конвертация в title deed
Предварительный реестр не рассчитан на постоянное хранение. Статья 8 Закона №13 от 2008 года устанавливает: как только проект получает сертификат о завершении строительства, юниты в нем переносятся из Предварительного реестра в основной Реестр недвижимости, и каждый юнит регистрируется на имя покупателя. Это и есть тот юридический момент, когда Oqood превращается в title deed. Застройщик получает сертификат о завершении строительства от соответствующих ведомств Дубая, подает его в DLD, и департамент переносит юниты проекта между реестрами. Для покупателя практические шаги совпадают с любой другой сделкой передачи прав в Дубае: осмотр готового юнита, справка об отсутствии возражений (NOC) от застройщика, подтверждающая, что коммунальные сборы урегулированы и покупатель оплатил полную стоимость, и личное присутствие (или через доверенность) в офисе регистрационного траста DLD, где выдается новый title deed - обычно в тот же день, если документы в порядке. Покупатели, которые не выплатили полную стоимость договора к моменту сдачи, title deed не получают до полного погашения остатка, поскольку статья 8 обусловливает перенос прав тем, что юнит полностью выкуплен, а не просто находится в активном плане платежей.
Как проверить свою регистрацию
Не полагайтесь на слова застройщика о том, что ваша покупка зарегистрирована. DLD предлагает два публичных инструмента именно для такой проверки - оба доступны через сайт DLD или приложение Dubai REST: сервис Verify Title Deed, который подтверждает подлинность уже выданного DLD сертификата, и сервис Property Status Enquiry, позволяющий собственнику проверить зарегистрированный статус объекта по данным района и номеру юнита. Перед подписанием любых документов собственная инвестиционная памятка DLD рекомендует проверять напрямую в департаменте или RERA, а не у застройщика: зарегистрирован ли проект, есть ли у него эскроу-счет (и знать номер счета и банк-доверенный управляющий), какой процент строительства уже выполнен, и лицензирован ли сам застройщик в RERA и имеет ли необходимые разрешения на продажу этого проекта off-plan - все эти пункты изложены в гиде департамента Know Your Rights. Если агент по продажам не может предоставить эту информацию, это само по себе повод приостановиться, прежде чем платить хоть что-то.
Риски незарегистрированной off-plan покупки
Самый очевидный риск - юридическая ничтожность сделки. Статья 3 Закона №13 от 2008 года не называет регистрацию просто хорошей практикой - она делает незарегистрированную сделку недействительной. Покупатель, у которого есть только частный договор купли-продажи без соответствующей записи Oqood в Предварительном реестре, не имеет за спиной записи DLD, которая подтвердила бы его права, если застройщик продаст тот же юнит дважды, окажется в финансовых трудностях или позже оспорит сделку. Постановление Исполнительного совета №6 от 2010 года о правилах реализации закона идет дальше в отношении самого проекта: любая продажа, совершенная застройщиком или брокером до того, как проект прошел одобрения DLD и RERA и был внесен в реестр, считается ничтожной независимо от того, что написано в договоре. Этот риск целиком ложится на покупателя, если он пропускает проверку.
Незарегистрированную позицию также нельзя с уверенностью перепродать или заложить, поскольку право распоряжаться юнитом до завершения строительства по статье 6 зависит от того, что этот юнит уже стоит в Предварительном реестре на имя покупателя. А поскольку ипотека на off-plan юнит сама по себе должна быть зарегистрирована в Предварительном реестре, чтобы быть действительной, незарегистрированный покупатель не может использовать юнит и как банковский залог. Наконец, при дефолте застройщика все существующие защитные механизмы - поэтапные правила возврата средств при расторжении и защищенные эскроу-счетом средства - привязаны к зарегистрированному, идентифицируемому покупателю; тот, кто никогда не фигурировал в записях DLD, находится в заметно более слабой позиции для предъявления претензий как к застройщику, так и к эскроу-агенту.
Частые вопросы
Oqood - это то же самое, что title deed? Нет. Oqood - это предварительная регистрация off-plan юнита в Предварительном реестре недвижимости DLD по Закону №13 от 2008 года. Title deed выдается в основном Реестре недвижимости по Закону №7 от 2006 года после того, как объект завершен, а покупатель полностью оплатил стоимость.
Сколько времени есть на регистрацию off-plan покупки? Сервис DLD по регистрации первичной продажи устанавливает, что договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в предварительном реестре в течение 90 дней с момента подписания.
Сколько стоит регистрация? Регистрация договора купли-продажи стоит 4% от цены покупки по тарифу DLD, установленному Постановлением Исполнительного совета №30 от 2013 года, плюс небольшие фиксированные сборы за знания и инновации. На практике на рынке перепродажи и off-plan этот расход несет покупатель.
Превращается ли Oqood в title deed автоматически при сдаче объекта? Не автоматически для каждого конкретного покупателя. По статье 8 Закона №13 от 2008 года юниты переносятся из Предварительного реестра в основной Реестр недвижимости, как только проект получает сертификат о завершении строительства, но покупатель должен полностью выплатить стоимость договора и, как правило, все равно должен явиться в офис регистрационного траста DLD со справкой об отсутствии возражений от застройщика, чтобы title deed был выдан на его имя.
Как проверить, действительно ли зарегистрирован мой off-plan юнит? Используйте сервисы DLD Verify Title Deed или Property Status Enquiry на сайте DLD или в приложении Dubai REST, либо запросите у застройщика номер сертификата Oqood и подтвердите его напрямую в департаменте, не полагаясь только на слова застройщика.
Что будет, если моя off-plan покупка так и не была зарегистрирована? По статье 3 Закона №13 от 2008 года незарегистрированная сделка с off-plan юнитом ничтожна. Это означает отсутствие защищенного права на юнит, невозможность его перепродать или заложить и значительно более слабую позицию, если застройщик допустит дефолт или возникнет спор по эскроу-счету.
Источники
- Dubai Legislation Portal, Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2006/Law%20No.%20%287%29%20of%202006.html
- Dubai Legislation Portal, Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20%2813%29%20of%202008.html
- Dubai Legislation Portal, Law No. (9) of 2009 Amending Law No. (13) of 2008: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20%289%29%20of%202009.html
- Dubai Legislation Portal, Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- Dubai Land Department, Request to Register the Initial Sale eService: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- Dubai Land Department, Register Project eService (escrow account setup): https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
- Dubai Land Department, Approved Escrow Account Trustees eService: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/certified-escrow-agents/
- Dubai Land Department, Property Sale Registration eService: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Dubai Land Department, Verify Title Deed eService: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/title-deed-verification-overview/
- Dubai Land Department, Property Status Enquiry eService: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-status-overview/
- Dubai Land Department and Al Tamimi & Company, Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai (guide): https://dubailand.gov.ae/media/wlzmuycr/know_your_rights.pdf
