В Дубае нет ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на прирост капитала при перепродаже, но это не значит, что рынок недвижимости полностью выведен из налоговой системы ОАЭ. НДС, введённый по всей стране по стандартной ставке 5% с 1 января 2018 года, применяется к рынку недвижимости неравномерно. Одни сделки облагаются по нулевой ставке, другие полностью освобождены от налога, третьи облагаются в полном объёме, и разница зависит от того, идёт ли речь о жилой или коммерческой недвижимости, о новом объекте или перепродаже, о застроенном участке или пустом.
Правовая основа: Федеральный декрет-закон №8 от 2017 года об НДС и исполнительные регламенты по Решению Кабинета министров №52 от 2017 года. Федеральная налоговая служба (FTA) также выпустила отраслевое Руководство по НДС для недвижимости (VATGRE1), основной источник для всего, что описано ниже.
Четыре категории НДС для недвижимости коротко
Руководство FTA сводит весь сектор к короткой таблице результатов в зависимости от того, что именно поставляется на рынок: коммерческая недвижимость облагается по стандартной ставке 5%, первая продажа новой жилой недвижимости идёт по нулевой ставке, продажа уже существующей жилой недвижимости освобождена от налога, свободная земля освобождена от налога, а земля, покрытая зданиями или инженерными сооружениями, облагается по ставке 5%. Нулевая ставка и освобождение от налога: не одно и то же: при нулевой ставке продавец всё равно может вернуть НДС, уплаченный по связанным расходам, а при освобождении от налога такого права нет.
Это стоит отличать от регистрационного сбора Дубайского земельного департамента (DLD) в размере 4%, который вообще не является НДС. Это отдельный сбор за передачу права собственности, который на вторичном рынке Дубая на практике полностью оплачивает покупатель. В зависимости от типа объекта покупатель может оказаться должен 4% сбор DLD, 5% НДС, оба платежа сразу или ни одного из них.
Жилая недвижимость: сначала нулевая ставка, потом освобождение
Согласно исполнительным регламентам, жилым зданием считается здание, предназначенное и спроектированное для проживания человека в качестве его основного места жительства, включая студенческое и служебное жильё, но исключая отели, апарт-отели и любые постройки, возведённые без законного разрешения.
Первая продажа или сдача в аренду жилого здания, совершённая в течение трёх лет с даты его завершения, облагается НДС по нулевой ставке. Датой завершения обычно считается дата, когда уполномоченная сторона подтверждает готовность здания, либо дата его первого фактического заселения, если это происходит раньше. Нулевая ставка позволяет застройщику полностью вернуть НДС, уплаченный по строительным расходам, поэтому юниты на этапе строительства, купленные напрямую у застройщика до или во время стройки, тоже рассматриваются как будущая первая продажа по нулевой ставке, при условии, что объект в итоге сдаётся именно как жилой.
Каждая последующая сделка с этим же объектом устроена иначе. Любая последующая продажа или сдача в аренду жилого здания освобождена от НДС, а не облагается по нулевой ставке, даже если это происходит в пределах того же трёхлетнего окна. На практике покупатель квартиры на вторичном рынке не платит НДС с цены объекта, независимо от того, была она впервые продана год назад или десять лет назад. Продавец при этом не может вернуть НДС по расходам, связанным с этой освобождённой сделкой, например по комиссии агентства или обслуживанию, поэтому этот НДС закладывается в стоимость услуг, а не выставляется покупателю отдельной строкой.
Реконструированные здания подчиняются той же логике первой продажи: первая продажа здания, переоборудованного под жильё, облагается НДС по нулевой ставке, если сделка происходит в течение трёх лет с даты завершения переоборудования и само здание не было жилым в течение пяти лет до начала переоборудования.
Коммерческая недвижимость: 5% с полной стоимости и каждый раз
Коммерческая недвижимость определяется через исключение: это любая земля или здание, которые не являются жилым зданием, зданием для профильной деятельности благотворительной организации или свободной землёй. Продажа или сдача в аренду коммерческой недвижимости облагается НДС по стандартной ставке 5% с полной суммы сделки, без каких-либо льгот на первую продажу. В отличие от жилой недвижимости, это правило действует при каждой смене собственника или каждой новой сдаче в аренду, а не только при первой сделке. Поскольку такие поставки облагаются налогом, продавцы и арендодатели коммерческих объектов могут полностью возвращать входящий НДС по связанным расходам.
Здесь есть отдельная механика оплаты, о которой важно знать, если вы покупаете офис, торговое помещение или склад на вторичном рынке, а не у застройщика. В большинстве таких сделок покупатель обязан заплатить 5% НДС напрямую в FTA или в банк, назначенный FTA, до того как земельный департамент оформит передачу права собственности, получая номер платёжной транзакции, без которого земельный департамент не проведёт регистрацию. Это правило не касается продажи или аренды жилой недвижимости, аренды коммерческой недвижимости, а также прямых продаж от застройщика эти случаи проходят по обычной схеме учёта НДС.
Свободная земля против земли с застройкой
Свободная земля, то есть участок в ОАЭ без завершённого или частично завершённого здания и без инженерных сооружений на поверхности, освобождена от НДС при продаже или сдаче в аренду. Природные объекты вроде деревьев или растений на этот статус не влияют. Как только строительство доходит до уровня фундамента, либо на участке появляются существенные инженерные сооружения, дороги, подведённые коммуникации, которые нарушают поверхность земли, участок становится «покрытой землёй», и сделка переходит на стандартную ставку 5%. Долгосрочная аренда, которая начинается на свободной земле, может поменять режим налогообложения прямо посреди срока, если арендатор начинает застройку участка, и это важно учитывать всем, кто арендует землю с условием о строительстве.
Проживание или инвестиция, и здания смешанного назначения
Закон об НДС не спрашивает, зачем вы купили недвижимость, он смотрит на то, какой именно актив был поставлен на рынок. Жилой юнит, купленный для собственного проживания, и точно такой же юнит, купленный исключительно для сдачи в аренду, подчиняются одним и тем же правилам первой продажи и освобождённой перепродажи, описанным выше. Разница проявляется на стороне возврата налога: человек, живущий в собственном доме, не осуществляет поставку в терминах НДС и вообще находится вне этой системы, а арендодатель, сдающий коммерческий объект или свободную землю под застройку, осуществляет облагаемую или освобождённую поставку в зависимости от типа актива и может быть обязан зарегистрироваться как плательщик НДС, если его оборот превышает соответствующий порог.
Здания смешанного назначения: башня с торговыми площадями на первом этаже, офисами в середине и квартирами наверху, требуют разделения по частям. FTA рассматривает отдельно выделенную коммерческую часть как облагаемую по стандартной ставке, а отдельно выделенную жилую часть как освобождённую или облагаемую по нулевой ставке, в зависимости от её собственного статуса; если всё здание продаётся одной сделкой, цену нужно разбить между двумя видами использования отдельно для целей НДС.
Пороги регистрации по НДС для бизнеса в этом секторе
Любой, кто ведёт в сфере недвижимости предпринимательскую деятельность, будь то арендодатель коммерческих объектов, застройщик или брокерская компания, обязан следить за стандартными порогами регистрации FTA: обязательная регистрация наступает, когда облагаемые поставки и импорт превышают 375 000 дирхамов за последние 12 месяцев, а добровольная регистрация доступна уже от 187 500 дирхамов. Частное лицо, которое покупает жильё только для собственного проживания и не осуществляет облагаемых поставок, обычно никогда не достигает этого порога и не обязано регистрироваться как плательщик НДС из-за одной этой покупки.
НДС на комиссию агентств, сервисные сборы и другие расходы по сделке
Покупка или аренда недвижимости всегда сопровождается расходами сверх стоимости самого объекта, и часть из них облагается НДС независимо от того, как трактуется сама недвижимость. Риелторские услуги прямо перечислены FTA как услуга, связанная с недвижимостью, но отдельная от самой поставки недвижимости, а услуги такого рода подпадают под стандартную ставку по умолчанию, установленную декрет-законом. На практике зарегистрированные как плательщики НДС агентства выставляют счёт с 5% на свою комиссию даже в сделке по продаже жилья, которая сама по себе освобождена от НДС. Руководство FTA подтверждает это косвенно: там комиссия агента при перепродаже жилой недвижимости описывается как расход, который продавец не может вернуть, именно потому что сама эта комиссия облагается НДС, привязанным к освобождённой поставке.
С сервисными сборами на содержание общих территорий ситуация та же. Когда застройщик или ассоциация владельцев (owners' association) выставляет собственникам или арендаторам счёт за обслуживание общих зон, этот счёт облагается по стандартной ставке 5%, потому что это плата за услугу, а не встречное предоставление за само жилое здание, поэтому статус освобождения на него не распространяется. Фиксированные административные сборы трасти-офиса, оформляющего регистрацию в DLD, тоже выставляются с добавлением НДС сверх базовой суммы.
Возврат НДС для зарегистрированных компаний
Компания, которая осуществляет только облагаемые НДС поставки, например коммерческий арендодатель или застройщик на этапе строительства в рамках будущей первой продажи жилья по нулевой ставке, может полностью вернуть входящий НДС по связанным расходам. Это право на возврат по строительным расходам фиксируется в момент первой продажи и не пересматривается задним числом, даже если застройщик впоследствии сдаёт те же юниты в аренду на условиях, освобождённых от НДС. Обратная картина складывается с расходами, напрямую связанными с освобождённой поставкой, например с комиссией агента или обслуживанием, понесёнными уже после первой продажи жилого юнита: такие расходы не возвращаются вообще. А для смешанных портфелей компания обязана распределять входящий НДС между облагаемой и освобождённой деятельностью, а не заявлять его к возврату полностью.
Частые вопросы
Плачу ли я НДС при покупке квартиры или виллы на вторичном рынке Дубая? Нет. Последующая продажа жилого здания освобождена от НДС, поэтому покупка на вторичном рынке не облагается НДС с цены объекта. Отдельно вы всё равно платите 4% регистрационный сбор DLD, который на практике покрывает покупатель.
Взимается ли НДС при покупке жилья на этапе строительства у застройщика? Такая покупка считается первой продажей жилого здания по нулевой ставке: применяется ставка 0%, поэтому к сумме, которую вы платите, НДС не добавляется, а застройщик при этом всё равно может вернуть НДС по строительным расходам.
Сколько НДС нужно заплатить при покупке офиса или торгового помещения в Дубае? 5%, по стандартной ставке, с полной цены продажи, без каких-либо льгот для первой сделки. При большинстве перепродаж коммерческой недвижимости покупатель платит эти 5% напрямую в FTA до того, как земельный департамент зарегистрирует передачу права собственности.
Облагается ли НДС свободная земля? Нет. Свободная земля освобождена от НДС при продаже или сдаче в аренду. Как только на участке заложен фундамент или появились существенные инженерные сооружения, он становится «покрытой землёй» и облагается по ставке 5%.
Плачу ли я НДС на комиссию агентства, даже если сама сделка по жилью освобождена от НДС? Да. Риелторские услуги это услуга, отдельная от самой поставки недвижимости, поэтому комиссия агента, зарегистрированного как плательщик НДС, облагается по стандартной ставке 5%, независимо от того, освобождена базовая сделка от НДС или идёт по нулевой ставке.
Нужно ли арендодателю, сдающему коммерческий объект, регистрироваться как плательщик НДС? Как только облагаемые поставки превышают обязательный порог в 375 000 дирхамов за последние 12 месяцев, регистрация становится обязательной, и на коммерческую аренду нужно начислять 5% НДС. Добровольная регистрация доступна уже от 187 500 дирхамов.
Источники
- Federal Tax Authority. Real Estate VAT Guide (VATGRE1), April 2021. https://tax.gov.ae/DownloadOpenTextFile?fileUrl=en/VAT_VAT_Guides/Real_Estate_Guide/Real_Estate_Guide_VATGRE1_EN_19_04_2021_EN.pdf
- Federal Tax Authority. Federal Decree-Law No. 8 of 2017 on Value Added Tax, and amendments. https://tax.gov.ae/Datafolder/Files/Legislation/2025/Federal-Decree-Law-No-8-of-2017-and-amendments.pdf
- Federal Tax Authority. Cabinet Decision No. 52 of 2017 on the Executive Regulations of the VAT Decree-Law. https://tax.gov.ae/-/media/Files/FTA/links/Legislation/VAT/03-Cabinet-Decision-52-of-2017.pdf
- Federal Tax Authority. VAT Registration thresholds and process. https://tax.gov.ae/en/services/vat.registration.aspx
- The Official Portal of the UAE Government (u.ae). Value Added Tax (VAT). https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation/vat/valueaddedtaxvat
- Dubai Land Department. Property Sale Registration (4% transfer fee and trustee office charges). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
