منذ يوليو 2026، ألغت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) شرط الحد الأدنى لقيمة العقار البالغ 750 ألف درهم، وهو الشرط الذي كان يجب على المالك الفردي استيفاءه للتأهل لتأشيرة المستثمر العقاري القابلة للتجديد لمدة سنتين. اللافت أن التعديل مرّ بهدوء شديد؛ فقد طُبّق في نهاية أبريل عبر منصة داخلية تابعة للدائرة وليس بموجب قرار رسمي معلن، وما زال المحامون والوسطاء العقاريون يجمعون تفاصيله قطعة قطعة بعد مرور ثلاثة أشهر على تطبيقه.
ما الذي تغيّر فعلياً
بحسب الشروط المحدّثة المنشورة على منصة Cube Centre التابعة للدائرة والمنعكسة أيضاً على الصفحة الرسمية لتأشيرة المستثمر في بوابة تسكين، بات بإمكان المالك الفردي لوحدة سكنية جاهزة في دبي التقدّم بطلب تأشيرة المستثمر لمدة سنتين "بغض النظر عن قيمة العقار". شرط الـ750 ألف درهم، الذي كان معمولاً به منذ إطلاق هذه التأشيرة أصلاً، لم يعد يظهر في أيٍّ من قائمتَي المتطلبات الرسميتين.
أما بالنسبة للعقارات المملوكة بشكل مشترك، فلم يُلغَ الشرط بل خُفِّض. أصبح على كل شريك في الملكية أن تبلغ حصته 400 ألف درهم على الأقل ليتأهل، بعد أن كان المعيار السابق يشترط أن تتجاوز القيمة الإجمالية للعقار 750 ألف درهم قبل أن يتمكن الملّاك المشتركون أصلاً من التقدّم بالطلب، وذلك وفق إرشادات Cube ذاتها التابعة للدائرة. وكما أوضحت Arabian Business، بات بإمكان مشترِيَين اقتسما وحدة بقيمة 800 ألف درهم أن يحصل كلٌّ منهما الآن على تأشيرة إقامة مستقلة، وهو أمر لم يكن متاحاً من قبل.
في المقابل، لم تتأثر تأشيرة الذهبية العشرية على الإطلاق. فحدّها الأدنى البالغ 2 مليون درهم لقيمة العقار بقي كما هو تماماً، وهو ما أكّدته Arabian Business، بمعنى أن مساري الإقامة، القصير لمدة سنتين والطويل لعشر سنوات، باتا الآن أكثر وضوحاً في الفصل بينهما وفق سقف السعر: أي وحدة جاهزة مهما كانت قيمتها لتأشيرة السنتين، و2 مليون درهم فأكثر لتأشيرة العشر سنوات.
طريقة إعلان غير معتادة في هدوئها
ما أثار الاهتمام بقدر مضمون التعديل نفسه هو الطريقة التي أُعلن بها. فقد كانت صحيفة Khaleej Times أول من نشر الخبر في 29 أبريل، مشيرة إلى أنه لم يصدر أي تعميم رسمي أو نشرة في الجريدة الرسمية بهذا الشأن، وأن صفحة تسكين التابعة للدائرة نفسها لم تكن قد واكبت بعد ما هو منشور على منصة Cube Centre وقت كتابة التقرير. كذلك أشارت AGBI إلى أن التعديل جاء كتحديث على منصة إلكترونية بحت، دون المرور عبر القناة التشريعية المعتادة التي تلجأ إليها دبي عادة في تغييرات بهذا الحجم. وفي مايو، جاء تنبيه KPMG GMS Flash Alert، الموجّه لفرق التنقّل الدولي التي تقدّم الاستشارة للموظفين والمستثمرين المنتقلين إلى الإمارات، ليؤكد الآلية نفسها، وأشار مجدداً إلى منصة Cube باعتبارها المصدر الموثّق الوحيد، دون تقديم أي أساس قانوني إضافي يفسّر هذا الطرح غير الرسمي.
وبحلول منتصف يوليو، استقر الوضع. فبوابة تسكين وصفحة الإقامة الخاصة بمنصة Cube التابعة للدائرة تؤكدان الآن، وبصياغة شبه متطابقة وبشكل مستقل كلٌّ منهما عن الأخرى، أن المالك الفردي لا يخضع لأي حد أدنى لقيمة العقار وأن الملّاك المشتركين يحتاجون إلى 400 ألف درهم لكل حصة، وهو ما يوحي بأن التعديل بات جزءاً راسخاً من اللائحة المعمول بها حتى وإن لم يصدر بشأنه قرار منشور رسمياً.
لماذا يهم السوق
الأثر العملي لهذا التعديل هو فتح مسار تأشيرة السنتين أمام شريحة من السوق كانت حتى وقت قريب تقع تحت خط التأهل مباشرة، وتحديداً وحدات الاستوديو وغرفة النوم الواحدة في المناطق متوسطة السعر مثل قرية جميرا الدائرية (JVC) ودبي الجنوب ومدينة الإنترناشونال سيتي. وذكرت Arabian Business أن العقارات التي تقل قيمتها عن 750 ألف درهم شكّلت نحو ربع إجمالي صفقات الوحدات الجاهزة في الربع الأول من عام 2026، وهو رقم يعطي فكرة عن حجم المخزون القائم من العقارات المستعملة ووحدات المستخدم النهائي التي كانت حتى الآن بلا أي حافز إقامة مرتبط بها على الإطلاق.
هذا التوقيت ليس عرضياً. فقد وصف مستشارون استشهدت بهم AGBI الخطوة بأنها وسيلة لتوسيع قاعدة المشترين واستيعاب موجة التسليمات القادمة في وقت تباطأ فيه زخم المبيعات مقارنة بوتيرة عام 2025، مع إشارة AGBI إلى تراجع شهري بمعدلات مزدوجة في قيم مبيعات العقارات السكنية خلال مارس، مرتبط بحالة عدم الاستقرار الإقليمي. وتوسيع أهلية التأشيرة لتشمل الوحدات الجاهزة الأقل سعراً يمثّل أداة منخفضة الكلفة يمكن للدائرة استخدامها إن كان الهدف هو الحفاظ على استقرار الطلب في مواجهة موجة المعروض الجديد المتوقعة حتى نهاية 2026، من دون المساس بحد الذهبية الأعلى الذي يُثبّت قمة السوق.
بالنسبة للمشترين، الخلاصة المباشرة هي أن السعر لم يعد حاجزاً أمام مسار تأشيرة السنتين: أي وحدة جاهزة ومملوكة بالكامل تصبح مؤهلة، والعقار المملوك بشكل مشترك يكفي فيه أن تبلغ حصة كل شريك 400 ألف درهم، بصرف النظر عن السعر الإجمالي. ومع أن هذا الشرط منشور على منصة تشغيلية وليس في قانون رسمي، يبقى من الحكمة أن يتأكد المشترون ومحاموهم من المتطلبات الحالية مباشرة عبر منصة Cube أو بوابة تسكين قبل الاعتماد عليها في قرار شراء فعلي.
الأسئلة الشائعة
هل ما زال شرط الـ750 ألف درهم مطبّقاً على أي تأشيرة في دبي؟ لا، فقد أُلغي بالنسبة للمالك الفردي المتقدّم لتأشيرة المستثمر العقاري لمدة سنتين. أما تأشيرة الذهبية لعشر سنوات فلم يكن هذا الشرط مطبّقاً عليها أصلاً، إذ تعتمد على حد أدنى منفصل قدره 2 مليون درهم لم يتغيّر.
ماذا يحتاج الملّاك المشتركون الآن؟ يحتاج كل شريك في الملكية إلى حصة تبلغ قيمتها 400 ألف درهم على الأقل، بصرف النظر عن كيفية توزيع الملكية أو السعر الإجمالي للعقار.
هل هذا التعديل منصوص عليه في قانون أو مرسوم؟ لا، ليس عبر تعميم رسمي أو نشرة في الجريدة الرسمية. فهو يظهر كتحديث على منصة Cube Centre التابعة لدائرة الأراضي والأملاك، وينعكس الآن على الصفحة الرسمية لتأشيرة المستثمر في بوابة تسكين، لكن لم يصدر بشأنه أي نص تشريعي رسمي حتى الآن.
هل تؤهّل الوحدات على الخارطة؟ تشير إرشادات الدائرة، في فئتَي المالك الفردي والملّاك المشتركين، إلى الوحدات الجاهزة فقط؛ لذا يُنصح المشترون الذين لديهم عقارات على الخارطة أو قيد الإنشاء بالتأكد من أهليتهم الحالية مباشرة عبر منصة Cube قبل افتراض تأهلهم.
المصادر
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، صفحة تأشيرة إقامة المستثمر في بوابة تسكين
- منصة Cube Centre التابعة للدائرة، تأشيرة المستثمر العقاري لسنتين
- Khaleej Times: إلغاء شرط الحد الأدنى لقيمة العقار في قواعد تأشيرة المستثمر العقاري في دبي
- Arabian Business: تعديل كبير في تأشيرات دبي يرفع الطلب على العقارات مع إلغاء شرط رئيسي
- AGBI: دبي تلغي الحد الأدنى لقيمة العقار في تأشيرة إقامة المستثمر
- KPMG GMS Flash Alert 2026-125
