Жилой рынок Дубая зафиксировал 30 849 сделок продажи юнитов во 2 квартале 2026 года (апрель-июнь), из которых 24 334, или 78,9% от общего числа, пришлись на off-plan. Лишь 6 515 сделок, 21,1% от того же итога, были с готовым (existing) жильём, то есть примерно 3,7 сделки off-plan на одну сделку с готовым жильём на вторичном рынке. Это главный вывод квартального дайджеста Propick за 2 квартал 2026 года, построенного напрямую на данных Земельного департамента Дубая (DLD), и он подтверждает то, на что указывали последние кварталы: рынок жилой недвижимости Дубая сейчас это в первую очередь первичный рынок, движимый off-plan, а не рынок перепродаж.
Этот материал открывает регулярную квартальную серию. В каждом выпуске будут приводиться одни и те же четыре показателя: общий объём продаж жилья, соотношение off-plan и готового жилья, медианная цена за квадратный метр на вторичном рынке готового жилья и топ районов DLD по числу сделок, чтобы читатели могли отслеживать динамику рынка от квартала к кварталу, а не полагаться на один разовый срез.
2 квартал 2026 в цифрах
| Показатель | Значение | База расчёта |
|---|---|---|
| Всего сделок продажи жилья | 30 849 | 2 кв. 2026 (апрель-июнь) |
| Сделок off-plan | 24 334 | из 30 849 всего |
| Доля off-plan | 78,9% | 24 334 / 30 849 |
| Сделок с готовым (existing) жильём | 6 515 | из 30 849 всего |
| Доля готового жилья | 21,1% | 6 515 / 30 849 |
| Медианная цена на вторичном рынке готового жилья | 15 125 AED / кв.м | медиана meter_sale_price по сделкам с готовым жильём |
Источник: Dubai Land Department, Open Data - Real Estate Data, доступ через шлюз data.dubai.
Доля off-plan 78,9%: что это значит для покупателей
Почти четыре из пяти проданных в этом квартале жилых юнитов в Дубае были off-plan, то есть продавались напрямую застройщиком, а не как завершённая, ранее находившаяся в собственности недвижимость. Для покупателей это имеет два практических следствия.
Во-первых, выбор сконцентрирован на первичном рынке. Покупатель, изучавший предложения во 2 квартале 2026 года, статистически с гораздо большей вероятностью смотрел на новый проект застройщика с рассрочкой, чем на готовый, сданный в аренду юнит с устоявшейся историей цен перепродажи. Это меняет логику due diligence: покупателям off-plan нужно оценивать риски строительства и передачи объекта, репутацию застройщика и защиту эскроу-счёта, а не опираться на сопоставимые сделки перепродажи в том же доме.
Во-вторых, ориентиры оценки на основе перепродаж, такие как медиана 15 125 AED/кв.м по готовому жилью ниже, описывают меньшую часть рынка, чем предполагает заголовочный объём. Только 6 515 из 30 849 сделок квартала, 21,1% от общего числа, относятся к базе готового жилья на вторичном рынке. Покупателям, которые сравнивают цену запуска off-plan проекта со "средней по рынку" ценой за квадратный метр, стоит уточнить, на какой базе, off-plan или готовое жильё, рассчитан этот показатель (см. раздел «Методология» ниже). Ничто из этого не делает покупку off-plan изначально более рискованной, чем покупку на вторичном рынке; это лишь означает, что ценовой сигнал этого квартала формируется в основном первичным рынком.
Медиана на вторичном рынке готового жилья: 15 125 AED за квадратный метр
Среди 6 515 сделок с готовым жильём, зафиксированных во 2 квартале 2026 года, медианная цена составила 15 125 AED за квадратный метр.
Важны две оговорки. Это медиана, а не среднее значение, поэтому показатель не искажается парой необычно дорогих или дешёвых сделок. И 2026 год остаётся годом «с начала года»: данные за 2 квартал охватывают три подтверждённых месяца, а не полную годовую выборку, и их стоит воспринимать как квартальную точку данных внутри текущего года, а не как итоговый годовой результат.
Топ районов по числу сделок
Шесть районов DLD ниже показали наибольшее число сделок во 2 квартале 2026 года, вместе составив 13 311 из 30 849 сделок квартала, 43,1% всех жилых транзакций, сконцентрированных в нескольких зонах активного off-plan строительства.
| Район DLD | Сделок | Доля от объёма 2 кв. | Маркетинговое название района |
|---|---|---|---|
| Madinat Al Mataar | 5 085 | 16,5% | район Dubai South / Expo City (насыщен off-plan) |
| Al Barsha South Fourth | 1 975 | 6,4% | JVC (Jumeirah Village Circle) |
| Jabal Ali First | 1 763 | 5,7% | сторона Jebel Ali / Dubai Investments Park |
| Wadi Al Safa 5 | 1 697 | 5,5% | Dubailand (Villanova / Wadi Al Safa) |
| Wadi Al Safa 3 | 1 513 | 4,9% | Dubailand |
| Palm Deira | 1 278 | 4,1% | Deira Islands / Palm Deira (новая набережная) |
Доля от объёма квартала рассчитана как число сделок по району, делённое на 30 849. Источник: DLD Open Data.
Пояснение по названиям: это официальные зарегистрированные названия районов DLD, которые не всегда совпадают с маркетинговыми названиями районов в объявлениях. Madinat Al Mataar, официальное название DLD для района рядом с Dubai South и Expo City, в одиночку даёт 5 085 сделок, 16,5% объёма квартала, безоговорочно самый активный район в датасете. Датасет не разбивает эту цифру на off-plan и готовое жильё внутри района, хотя в целом эта локация описывается как насыщенная off-plan предложением. Al Barsha South Fourth это название DLD для JVC; Wadi Al Safa 5 и 3 находятся в границах более широкого мастер-плана Dubailand, рядом с Villanova; Jabal Ali First покрывает сторону города Jebel Ali/DIP; а Palm Deira соответствует набережной Deira Islands. Все шесть районов это зоны, где сконцентрированы off-plan запуски, поэтому они и возглавляют таблицу в квартале, где 78,9% сделок пришлись на off-plan.
Почему это важно как квартальная серия
Цифры одного квартала это точка данных, а не тренд. Публикация одних и тех же четырёх показателей (общий объём, доля off-plan, медиана по готовому жилью, топ районов) каждый квартал позволяет покупателям, агентам и застройщикам видеть, растёт ли доля off-plan или снижается, движется ли медиана по готовому жилью, и остаются ли на верхних строчках таблицы те же районы DLD или их место занимают новые зоны запусков. Propick опубликует следующий выпуск, как только появятся данные за 3 квартал 2026 года из того же источника DLD.
Частые вопросы
Какая доля продаж недвижимости в Дубае пришлась на off-plan во 2 квартале 2026 года? 78,9%. Из 30 849 сделок продажи жилых юнитов, зафиксированных во 2 квартале 2026 года, 24 334 были off-plan против 6 515 сделок с готовым (existing) жильём.
Какова была медианная цена перепродажи за квадратный метр во 2 квартале 2026 года? 15 125 AED за квадратный метр, на основе медианы сделок с готовым (existing) жильём за квартал.
В каком районе DLD было больше всего сделок во 2 квартале 2026 года? Madinat Al Mataar, район DLD, охватывающий зону Dubai South и Expo City, с 5 085 сделками, 16,5% от общего объёма продаж жилья за квартал.
Madinat Al Mataar это то же самое, что Dubai South? Madinat Al Mataar это официальное зарегистрированное название DLD для района, который включает Dubai South и зону Expo City. В объявлениях обычно используют названия «Dubai South» или «Expo City», но собственные данные DLD учитываются под названием Madinat Al Mataar.
Почему медиана по вторичному рынку готового жилья не учитывает цены off-plan? Цены off-plan запусков устанавливаются застройщиками на момент продажи и выстроены вокруг рассрочек и поэтапного ценообразования, которое не отражает завершённый, проверенный рынком актив. Смешение их в единый показатель цены за квадратный метр вместе со сделками перепродажи готового жилья искажало бы медиану в зависимости от того, какие запуски закрылись в этом квартале. Отдельный расчёт медианы по вторичному рынку готового жилья, на базе 6 515 сделок с готовым жильём, делает показатель сопоставимым между кварталами.
Данные за 2026 год финальные? Нет. 2026 год это период «с начала года». 2 квартал 2026 года (апрель-июнь) это подтверждённый квартальный срез этого датасета с начала года, но итоговые данные за весь 2026 год пока не финальны.
Методология и источники
Все цифры в этом дайджесте получены из данных о сделках Земельного департамента Дубая (DLD) через портал DLD Open Data и шлюз data.dubai в июле 2026 года. Ни одна цифра здесь не является оценочной, экстраполированной или взятой из публикаций брокеров и агентств.
- Всего сделок продажи жилых юнитов: количество всех сделок продажи жилых юнитов, зарегистрированных в DLD за 2 квартал 2026 года (апрель-июнь), включая как off-plan, так и готовое (existing) жильё.
- Сделки off-plan: подмножество этого итога, помеченное как off-plan (первичный рынок, продажа застройщиком) в регистрационных данных DLD, определяемое по reg_type_en = "Off-Plan Properties".
- Сделки с готовым (existing) жильём: подмножество, помеченное как existing-property (вторичный рынок, ранее завершённое строительство) в регистрационных данных DLD, определяемое по reg_type_en = "Existing Properties".
- Медианная цена за квадратный метр на вторичном рынке готового жилья: медиана meter_sale_price по 6 515 сделкам с готовым жильём за квартал. Медиана, а не среднее, исключает искажение от пары необычно высоких или низких сделок. Цены off-plan запусков исключены, поскольку цена застройщика на момент запуска не отражает завершённый, проверенный рынком актив.
- Топ районов по числу сделок: шесть зарегистрированных в DLD названий районов с наибольшим числом сделок за квартал из 30 849 всего. DLD фиксирует сделки под официальными названиями районов, которые могут отличаться от маркетинговых названий; там, где это известно, маркетинговое название указано рядом с названием района DLD выше.
Каждый процент и соотношение в этой статье рассчитаны напрямую из указанных выше цифр датасета (30 849 всего, 24 334 off-plan, 6 515 готового жилья и шесть значений по районам), с указанием базы расчёта рядом с каждым показателем.
Первоисточник: Dubai Land Department (DLD), Open Data - Real Estate Data: DLD Open Data: Real Estate Data, доступ через шлюз data.dubai.
CTA: {{телефон / WhatsApp}}
