Почти никто не покупает первую недвижимость в Дубае за 2 000 000 AED наличными и сразу на готовый титул. Многие покупатели финансируют часть суммы через ипотеку, а немалая доля вообще заходит в сделку до того, как построено само здание. Отсюда два вопроса, которые всплывают постоянно: лишает ли ипотека объект права на 10-летнюю Golden Visa, и засчитывается ли вообще юнит на этапе строительства, off-plan. Это два наименее задокументированных угла программы, и федеральный портал вместе с дубайскими ведомствами, которые реально обрабатывают заявки, описывают правила не одинаково. Дальше собрано, что именно написано у каждого источника, где они расходятся и как планировать покупку с учетом этих пробелов.
Порог в 2 000 000 AED
Сама планка не менялась. Федеральный портал правительства относит недвижимость к категории инвесторов с формулировкой «минимальный капитал 2 миллиона дирхамов» (u.ae, Golden Visa). Собственная услуга Земельного департамента Дубая (DLD) для инвесторов формулирует требование точнее: «стоимость недвижимости составляет 2 миллиона дирхамов, объект полностью принадлежит инвестору (один или несколько объектов)» (Dubai Land Department). Параллельная услуга GDRFA Dubai для инвесторов подтверждает ту же цифру и уточняет, что вид на жительство «действует 10 лет и продлевается при сохранении тех же условий» (GDRFA Dubai).
В расчет идет зарегистрированная стоимость объекта, а не то, во сколько вам реально обошлась покупка. При сделке на вторичном рынке регистрационный сбор DLD составляет 4% от цены продажи (Dubai Land Department, Property Sale Registration); на практике договор обычно перекладывает всю эту сумму на покупателя, и в любом случае она никак не входит в тест на 2 000 000 AED. Закладывайте в бюджет 2 000 000 AED плюс этот сбор, а не ровно 2 000 000 AED «под ключ».
Ипотечная недвижимость: два дубайских ведомства отвечают «да», федеральная формулировка отвечает «нет»
Именно здесь источники расходятся.
Собственная услуга DLD для инвесторов прямо разбирает случай финансированной покупки. Она требует «письмо банка, подтверждающее оплаченную сумму в 2 миллиона дирхамов», а если ипотека еще действует, дополнительно «письмо банка об отсутствии возражений... подтверждающее, что банк не возражает против выдачи вида на жительство на данный объект, с указанием оплаченной суммы и остатка» (Dubai Land Department). Это тест именно на оплаченную часть, а не на полную цену контракта. Квартира стоимостью 3 000 000 AED в ипотеку, из которых погашено 1 700 000 AED, порог не проходит; та же квартира с погашенными 2 000 000 AED порог проходит.
Собственная страница GDRFA Dubai для инвесторов описывает ипотечную недвижимость шире, для всех типов объектов, с обременением на титул на весь 10-летний срок визы (GDRFA Dubai). Отдельная услуга GDRFA для более низкого порога резидентства повторяет тот же принцип оплаченной суммы: «если оплачено не менее 2 миллионов дирхамов от стоимости объекта, собственник имеет право на получение золотого резидентства», независимо от того, использовалось банковское финансирование или нет (GDRFA Dubai).
ICP, федеральное ведомство, которое выдает Golden Residency по всей стране, описывает это условие иначе. В его собственной таблице категорий для инвесторов в недвижимость требование сформулировано как письмо, подтверждающее владение недвижимостью «стоимостью от 2 миллионов дирхамов, без кредитов» (ICP, Golden Residency), то есть ипотечная недвижимость исключается полностью.
Ни одна из сторон не объясняет это расхождение. Покупатели в Дубае регистрируют титул в DLD и подают заявку через DLD и GDRFA Dubai, и оба ведомства письменно допускают ипотеку; роль ICP по большей части сводится к выдаче федерального резидентства уже после того, как оформление в Земельном департаменте завершено, а это намекает, что на практике применяется именно механизм оплаченной суммы. Это разумное предположение, но не подтвержденный факт. Если ваш объект в ипотеке, не полагайтесь на одну страницу источника: запросите точный перечень нужных писем в письменном виде, прежде чем рассчитывать на визу.
Недвижимость off-plan: молчание, которое имеет значение
Ни одна из трех официальных страниц, посвященных собственно Golden Visa, не говорит прямо, засчитывается ли недвижимость на этапе строительства. Это молчание стоит воспринимать всерьез, а не достраивать догадками.
Перечень документов для услуги DLD для инвесторов требует «электронный сертификат права собственности / свидетельство о праве собственности (title deed)» (Dubai Land Department). У юнита off-plan до сдачи объекта нет титула, есть только договор купли-продажи, зарегистрированный в системе Oqood, и страница вообще не упоминает Oqood как альтернативу. Смежная, но отдельная услуга GDRFA по резидентству для владельцев недвижимости, не сама Golden Visa, прямо говорит, что «объект должен быть полностью построен; владельцы неосвоенных участков в эту категорию не входят», и что объект также должен быть «пригоден для проживания» (GDRFA Dubai). Эта страница относится к другой, более низкой по порогу категории, но она показывает общий настрой ведомства в отношении незавершенного строительства. Было бы ошибкой считать, что маршрут Golden Visa автоматически мягче только потому, что его собственная страница обходит эту тему молчанием.
Поскольку механизм ипотеки у DLD и так строится на оплаченной сумме, а не на полной цене контракта, у покупателя off-plan, который уже внес 2 000 000 AED или больше, аргумент в пользу визы выглядит небезосновательным. Письменно это нигде не подтверждено, поэтому стоит уточнить вопрос в сервис-центре DLD, прежде чем вносить дальнейшие платежи, рассчитывая именно на это.
Как объединить несколько объектов, чтобы набрать порог
Этот момент подтвержден дважды. Собственная формулировка DLD допускает «один или несколько объектов» в сумме на 2 000 000 AED (Dubai Land Department), и услуга GDRFA Dubai для инвесторов описывает тот же принцип объединения (GDRFA Dubai). Две квартиры стоимостью 1 100 000 AED и 950 000 AED, обе в полной собственности одного инвестора, вместе преодолевают планку.
Это стоит отделять от совместного владения одним объектом. Формулировка GDRFA для долевой собственности строже: доля каждого отдельного собственника должна сама по себе стоить 2 000 000 AED, а не весь объект целиком. Два человека не могут владеть по 50% в квартире за 3 000 000 AED и оба подать заявку; доля в 1 500 000 AED порог не проходит, даже если объект в целом эту цифру перекрывает.
Где хватает одного объекта, а где нужно объединять
Наши данные DLD по готовой перепродаже, медиана AED за квадратный метр по master_project_en из dld_transactions (DLD Open Data), на июль 2026 года, показывают, насколько по-разному ложится этот порог в зависимости от района.
При медиане Palm Jumeirah в 29 036 AED/м² (доходность 5,4%) порог в 2 000 000 AED перекрывают уже примерно 69 м², это близко к компактной однокомнатной квартире. Downtown Dubai (26 478 AED/м²) требует около 76 м², а Dubai Hills (25 022 AED/м², доходность 6,1%) около 80 м². Виллы Arabian Ranches с медианой 6,65 млн AED и доходностью 4,4% перекрывают порог одним объектом с заметным запасом, разумный вариант для покупателя, которому нужна семейная вилла в комьюнити, а не квартира.
Ниже по шкале цен одного юнита начинает не хватать намного сильнее. В JVC (13 697 AED/м², доходность 6,9%) нужно примерно 146 м², а в Dubai Sports City (10 117 AED/м², доходность 8,7%) уже около 198 м². При этом типичные цены юнитов там намного ниже 2 000 000 AED: студия в JVC стоит около 610 000 AED, в Dubai Sports City, около 660 000 AED. Покупателю, который смотрит на эти районы ради доходности, объединить два-три объекта реалистичнее, чем растягиваться на один переразмеренный юнит, и именно здесь молчание про off-plan бьет сильнее всего: доля off-plan в сделках доходит до 93% в Meydan и 76% в Dubai South против 32% в Downtown и 39% на Palm Jumeirah. Доступные, высокодоходные районы, которые и делают объединение объектов рабочей стратегией, это те же районы, где основной объем предложения продается на этапе строительства, ровно тот сегмент, который страницы Golden Visa обходят стороной.
Одна оговорка: для теста на порог фиксируется зарегистрированная стоимость на момент покупки, а не то, что дальше происходит со средней ценой по району. По нашим данным цены готовой перепродажи выросли на 6,9% год к году в Business Bay, но упали на 3,3% в Downtown. Это показывает направление тренда, а не гарантию на будущее.
Даже ICP противоречит сам себе насчет срока визы
Есть еще один пробел, который стоит не сглаживать, а прямо назвать. GDRFA Dubai и DLD оба описывают Golden Visa для инвестора в недвижимость как 10-летний вид на жительство. При этом в общей таблице категорий ICP для Golden Residency напротив той же строки про инвестиции в недвижимость стоит «5 лет» (ICP, Golden Residency), а отдельная страница ICP, посвященная именно разрешению на въезд для инвесторов в недвижимость, говорит, что виза действует «в течение 10 лет» (ICP, Entry Permit for Real Estate Investor Residency). Это не просто расхождение между ICP и GDRFA, это расхождение одной страницы ICP с другой страницей того же ICP. Три страницы из четырех сходятся на 10 годах, и планировать стоит именно вокруг этой цифры, но нестыковка идет от того же федерального ведомства, которое выдает визу. Это повод не принимать на веру ни один отдельный онлайн-источник, включая этот материал, без проверки конкретной страницы услуги.
Чек-лист перед покупкой под Golden Visa
- Убедитесь, что ваш целевой объект или комбинация объектов принадлежит лично вам целиком и стоит от 2 000 000 AED.
- Если используете ипотеку, заранее запросите у банка точное письмо об оплаченной сумме и письмо об отсутствии возражений, которые требует DLD, а не стандартную справку по ипотеке.
- Если покупаете off-plan, не считайте, что одной регистрации в Oqood достаточно; уточните этот вопрос в службе Golden Visa DLD, прежде чем вносить дальнейшие платежи.
- При совместном владении одним объектом проверьте, что именно ваша доля, а не общая цена, достигает 2 000 000 AED.
- Добавьте к бюджету наличными регистрационный сбор DLD в 4% (на практике его платит покупатель); в тест на 2 000 000 AED он не входит, но подлежит оплате при закрытии сделки на вторичном рынке.
Частые вопросы
Можно ли получить Golden Visa на квартиру в ипотеке и сколько нужно уже погасить? Обычно да, если речь о покупке в Дубае. DLD принимает ипотечную недвижимость, если банковское письмо подтверждает, что оплачено 2 000 000 AED, независимо от полной цены контракта, плюс письмо об отсутствии возражений (Dubai Land Department), а GDRFA Dubai принимает ипотечную недвижимость шире, с обременением на титул на весь срок визы (GDRFA Dubai). Таблица категорий ICP, напротив, требует недвижимость «без кредитов» (ICP, Golden Residency). Уточните в DLD, прежде чем считать, что к вам применяется тот или иной вариант.
Засчитывается ли недвижимость на этапе строительства (off-plan) в 2 000 000 AED? Ни одна официальная страница не подтверждает это ни в одну, ни в другую сторону. DLD требует свидетельство о праве собственности, которого у юнитов off-plan еще нет (Dubai Land Department), а отдельная услуга GDRFA по резидентству для владельцев недвижимости прямо исключает незавершенное строительство (GDRFA Dubai). Уточните напрямую в DLD, прежде чем рассчитывать на юнит off-plan.
Можно ли объединять объекты, и считается ли долевая собственность так же? Объединять объекты в полной собственности можно: формулировка DLD допускает «один или несколько объектов» (Dubai Land Department), это подтверждает и GDRFA Dubai (GDRFA Dubai). Долевая собственность на один объект работает иначе: доля каждого отдельного человека должна сама по себе достигать 2 000 000 AED, а не общая стоимость объекта.
Golden Visa для инвестора в недвижимость: 10 лет или 5 лет? GDRFA Dubai и DLD оба указывают 10 лет, и то же самое подтверждает отдельная страница ICP про разрешение на въезд для инвесторов в недвижимость (ICP, Entry Permit for Real Estate Investor Residency). Общая таблица категорий ICP по той же строке указывает 5 лет (ICP, Golden Residency). Планируйте исходя из 10 лет, но проверяйте формулировку заново из-за этой нестыковки.
Засчитывается ли регистрационный сбор DLD в 2 000 000 AED? Нет. Регистрационный сбор DLD на вторичном рынке составляет 4% от цены продажи (Dubai Land Department, Property Sale Registration); на практике договор обычно перекладывает всю эту сумму на покупателя, и в любом случае она не входит в тест на порог. Закладывайте в бюджет 2 000 000 AED плюс этот сбор.
Источники
- Портал правительства ОАЭ, Golden Visa: https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id/residence-visas/golden-visa
- Земельный департамент Дубая (DLD), заявка на Golden Visa для инвестора: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-golden-visa-investor/
- Земельный департамент Дубая (DLD), регистрация продажи недвижимости: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Земельный департамент Дубая (DLD), открытые данные по недвижимости: https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- GDRFA Dubai, выдача золотого вида на жительство (инвесторам): https://gdrfad.gov.ae/en/services/8ea80da4-f43e-11eb-0320-0050569629e8
- GDRFA Dubai, выдача визы иностранцу, владеющему недвижимостью: https://gdrfad.gov.ae/en/services/d551ce81-52e8-11ea-0320-0050569629e8
- GDRFA Dubai, выдача вида на жительство владельцу недвижимости: https://gdrfad.gov.ae/en/services/f52024e6-b812-11ed-5210-4cd98f768936
- ICP ОАЭ, Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов, Golden Residency: https://icp.gov.ae/en/services/golden-residency/
- ICP ОАЭ, Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов, разрешение на въезд для резидентства инвестора в недвижимость: https://icp.gov.ae/en/services-details/?serviceid=68e34eea5ae59b00117383d5
