Собственник видит соседнюю квартиру на Airbnb за 400-500 AED в сутки и быстро прикидывает: если сдавать свой юнит так же, доходность будет в разы выше, чем по долгосрочному договору. Логика правильная лишь наполовину. Посуточная сдача в Дубае легальна, но это отдельная регулируемая деятельность со своим лицензированием, тарифами и штрафами - и без разрешения от Department of Economy and Tourism (DET, бывший DTCM) объявление на Airbnb или Booking.com формально нелегально, вне зависимости от того, кто владелец квартиры.
В этой статье разбираем, кому и зачем нужен holiday home permit, сколько он стоит по официальным тарифам, какие сборы ложатся сверху на каждую ночь проживания гостя и чем экономика посуточной сдачи отличается от долгосрочной аренды, доходность которой по районам мы уже считали на данных Земельного департамента Дубая (DLD).
Кто должен получать holiday home permit
Деятельность по сдаче жилой недвижимости в краткосрочную аренду в Дубае регулируется отдельным законом - Decree No. (41) of 2013, который прямо запрещает вести эту деятельность без лицензии: "no natural or legal person may conduct the Activity in the Emirate unless that person is licensed to do so by the DTCM". Правило действует по всему эмирату, включая специальные зоны вроде DIFC, а единственный регулятор - Department of Economy and Tourism (DET), который выдаёт разрешение через сервисы "Issue a new Holiday Homes permit" и "Apply for a holiday home permit".
Важная деталь этого же закона: сдавать можно только целый юнит, а не отдельные комнаты в квартире, где проживает кто-то ещё. Владелец обязан обеспечить гостю электричество и воду без дополнительной оплаты сверх стоимости проживания, оформить страховой полис, защищающий гостя, и зарегистрировать объект в электронной программе учёта гостиничных и туристических заведений DET. Это прямые обязанности лицензиата по Decree No. (41) of 2013, а не рекомендации.
Отдельно стоит понимать разницу с долгосрочной арендой: если договор заключается на 6 месяцев и дольше, он регистрируется в Ejari через систему RERA при Земельном департаменте. Посуточная сдача через holiday home permit в этой системе не участвует - разрешение DET само по себе выполняет функцию регистрации именно для краткосрочного формата. Если вы решите перевести юнит с посуточной сдачи на долгосрочный наём, потребуется отдельная регистрация договора в Ejari.
Как оформить permit: NOC от здания и подача заявки
Прежде чем подавать заявку через сервисы DET, нужно получить письменное согласие управляющей компании или ассоциации собственников (Owners Association) конкретного здания на посуточную сдачу - не каждое здание в Дубае разрешает такой формат аренды, и это остаётся решением девелопера или ОА, а не DET. Без этого документа заявка на permit будет отклонена. После этого оформление идёт через портал DET (сервис регистрации на ePermits), а сам permit выдаётся на один год и требует ежегодного продления через сервис "Renew a Holiday Homes permit".
Сколько стоит permit: официальные тарифы
Ставки и пошлины по этой деятельности утверждены отдельным актом - Executive Council Resolution No. (49) of 2014. По этому документу структура выглядит так:
- первичное одобрение или продление одобрения - AED 100;
- выдача нового разрешения или его продление - AED 500;
- изменение данных в разрешении - AED 500;
- сам годовой permit на ведение деятельности в holiday home - AED 300 за каждую спальню, но не более AED 1 200 в год на один объект;
- первичная инспекция объекта - AED 300, повторная инспекция - AED 300.
То есть студия или однокомнатная квартира обходятся в разы дешевле, чем вилла с четырьмя и более спальнями, но сумма в любом случае не превышает потолок в 1 200 AED в год за годовой сбор по самому permit - к этому добавляются разовые пошлины за выдачу/продление разрешения и инспекцию.
Tourism Dirham и НДС: что добавляется к тарифу за ночь
Сверх стоимости самого permit на каждую ночь проживания гостя начисляется отдельный туристический сбор - Tourism Dirham, введённый Executive Council Resolution No. (2) of 2014 и детально описанный в Administrative Resolution No. (2) of 2020. Ключевые правила по этому документу: сбор взимается с гостя за каждую ночь, но не более чем за 30 последовательных ночей подряд, взимается до заезда, а собранные суммы владелец обязан перечислить в DET до 16 числа месяца, следующего за месяцем сбора, отдельной строкой в счёте, как сбор, а не как налог. Ставка зависит от категории объекта, которую владелец декларирует при регистрации permit (данные по конкретным ставкам по категориям опубликованы на странице Tourism Dirham DET).
К этому добавляется федеральный НДС. По правилам НДС «жилым зданием», аренда которого освобождена от налога, не считается объект, используемый как отель, мотель, B&B, или сервисные апартаменты, где гостю сверх проживания предоставляются дополнительные услуги (ст. 37 Исполнительных положений к Федеральному декрету-закону № 8 о НДС, Cabinet Decision No. (52) of 2017). Именно в эту категорию попадает посуточная сдача через holiday home permit: официальное руководство FTA по недвижимости прямо относит такие объекты к коммерческой недвижимости со стандартной ставкой НДС 5% (FTA VAT Guide - Real Estate, VATGRE1). Обязательная регистрация плательщиком НДС наступает при облагаемом обороте от AED 375 000 в год, добровольная возможна уже от AED 187 500 (FTA: регистрация по НДС).
Штрафы за нелегальную посуточную сдачу
Штрафы за нарушения по этой деятельности утверждены тем же Executive Council Resolution No. (49) of 2014 и Decree No. (41) of 2013. По этим документам:
- сдача без permit - AED 5 000;
- предоставление недостоверной информации DET - AED 5 000;
- препятствование работе инспекторов DET - AED 10 000;
- продолжение деятельности во время приостановки permit - AED 20 000;
- отсутствие действующего страхового полиса - AED 2 000;
- предоставление недостоверных данных о категории/классификации объекта - AED 1 000.
При повторном нарушении в течение года штраф удваивается, а верхний потолок по закону составляет AED 100 000. Помимо денежного штрафа DET вправе объявить предупреждение, приостановить деятельность на срок до 6 месяцев или аннулировать permit полностью - в диапазоне от AED 200 до AED 20 000 за менее тяжкие нарушения, согласно тексту Decree No. (41) of 2013.
Доходность: чем посуточная аренда отличается от долгосрочной
DET и DLD не публикуют открытый датасет по фактической загрузке и среднему чеку посуточной аренды, поэтому дать официальную цифру gross yield для Airbnb так же, как для долгосрочной аренды, некорректно - любые проценты "доходности посуточной сдачи", которые встречаются в блогах агентств, это оценки на основе внутренней аналитики платформ, а не государственная статистика.
Зато по долгосрочной аренде такие данные есть, и мы уже считали их на основе dld_transactions и dld_rent_contracts - это удобная база для сравнения. Вот медианная валовая доходность по девяти районам на июль 2026 года:
| Район | Цена, AED/м² | Доходность (gross, долгосрочная) | Off-plan, % от сделок |
|---|---|---|---|
| JVC | 13 697 | 6,9% | 51% |
| JLT | 15 666 | 6,7% | 80% |
| Sobha Hartland | 21 649 | 6,4% | 20% |
| Dubai Hills Estate | 25 022 | 6,1% | 62% |
| Business Bay | 20 306 | 5,9% | 50% |
| Палм Джумейра | 29 036 | 5,4% | 39% |
| Dubai Creek Harbour | 25 224 | 5,4% | 70% |
| Дубай Марина | 21 028 | 5,2% | 22% |
| Даунтаун Дубай | 26 478 | 5,1% | 32% |
Логика посуточной сдачи в теории простая: летом и в высокий туристический сезон дневная ставка может давать больше выручки в пересчёте на год, чем стабильный долгосрочный контракт. Но на практике из этой потенциальной выручки нужно вычесть намного больше статей расходов, чем при долгосрочной сдаче: сам permit и его продление, инспекции, Tourism Dirham с каждой ночи, НДС 5% с оборота, простой между заездами (особенно в несезон - июль-август в Дубае жарко, турпоток ниже), клининг между гостями, амортизацию мебели и техники и, если объект сдаётся не лично, комиссию управляющей компании. Полный обзор материала про доходность аренды по районам Дубая - хорошая точка отсчёта, от которой стоит отталкиваться, прежде чем закладывать премию за посуточный формат.
Исторически спрос туристов сконцентрирован в тех же районах, что лидируют по цене за м² в таблице выше - Дубай Марина, Даунтаун, Business Bay, Палм Джумейра, - именно там выше конкуренция управляющих компаний и легче найти здание с разрешённой посуточной сдачей. В более спальных и бюджетных районах вроде JVC turnкурортный спрос слабее, а согласие ОА на короткие заезды получить сложнее.
Сам управляете или через оператора
Владелец, который управляет своим юнитом (или несколькими) лично, оформляет holiday home permit на себя и работает напрямую с гостями и площадками бронирования. Если вы передаёте объект специализированной управляющей компании, у неё должна быть собственная торговая лицензия DED на этот вид деятельности отдельно от вашего permit на объект, а её комиссия обычно облагается НДС 5% как услуга управления, вне зависимости от того, что сама аренда жилья на срок 6 месяцев и больше НДС не облагается. Прежде чем подписывать договор с оператором, стоит свериться, что здание в принципе разрешает короткие заезды - см. раздел про NOC выше.
Как выбрать формат сдачи под свою стратегию
Если приоритет - максимальная гибкость и потенциально более высокая выручка в высокий сезон при готовности разбираться с операционкой (клининг, заселение, документы для DET) - посуточный формат может окупить дополнительные издержки. Если приоритет - предсказуемый денежный поток без сезонных провалов и минимум административной нагрузки - долгосрочная аренда с регистрацией в Ejari остаётся более простым вариантом, а её доходность по районам разобрана в статье про лучшие районы Дубая для покупки. При любом сценарии стоит заранее заложить в расчёт стоимость владения - разовый регистрационный сбор Земельного департамента при покупке (4% от суммы сделки, на практике на вторичке платит покупатель) и другие расходы разобраны в материале про налоги и сборы при покупке недвижимости в Дубае.
Частые вопросы
Нужен ли permit, чтобы сдавать квартиру на Airbnb в Дубае? Да. Согласно Decree No. (41) of 2013, деятельность по краткосрочной сдаче жилья в Дубае без разрешения DET (бывший DTCM) запрещена вне зависимости от того, кто владелец и через какую площадку идёт бронирование.
Сколько стоит holiday home permit? По Executive Council Resolution No. (49) of 2014 сам годовой permit стоит AED 300 за спальню, но не более AED 1 200 в год на объект. Отдельно оплачиваются пошлина за выдачу или продление разрешения (AED 500), первичное одобрение (AED 100) и инспекция объекта (AED 300 за визит).
Какие штрафы грозят за сдачу без permit? Сдача без разрешения - AED 5 000 по факту первого нарушения, согласно тому же Resolution No. (49) of 2014. При повторных нарушениях в течение года штраф удваивается, максимум AED 100 000, а DET вправе также приостановить или аннулировать permit.
Нужно ли платить НДС с посуточной аренды? Да, 5%. Объект, где гостю оказываются услуги сверх самого проживания (клининг между заездами, приём гостей и подобное), не считается «жилым зданием» для целей НДС и облагается по стандартной ставке как коммерческая недвижимость - см. FTA VAT Guide по недвижимости (VATGRE1).
Чем посуточная сдача отличается от договора через Ejari? Договор в Ejari регистрируется для долгосрочного найма (от 6 месяцев) в системе RERA при Земельном департаменте. Посуточная сдача - отдельная деятельность под DET, где регистрацией служит сам holiday home permit, а не Ejari.
Что делать, если хочу знать, разрешает ли моё здание короткую сдачу? Нужно получить письменное согласие (NOC) от управляющей компании или ассоциации собственников (Owners Association) этого здания - без него DET отклонит заявку на permit, поскольку решение о допустимости краткосрочной сдачи в конкретном доме остаётся за девелопером или ОА, а не за DET.
Источники
- Dubai Legislation. Decree No. (41) of 2013 Regulating the Activity of Leasing out Holiday Homes in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20%2841%29%20of%202013.html
- Dubai Legislation. Executive Council Resolution No. (49) of 2014 Approving the Fees and Fines Related to the Activity of Leasing out Holiday Homes in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2014/Executive%20Council%20Resolution%20No.%20%2849%29%20of%202014.html
- Dubai Legislation. Executive Council Resolution No. (2) of 2014 (введение Tourism Dirham). https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2014/Executive%20Council%20Resolution%20No.%20%282%29%20of%202014.pdf
- Dubai Legislation. Administrative Resolution No. (2) of 2020 Prescribing the Rules for Calculating, Collecting, and Paying the Tourism Dirham Fee in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Administrative%20Resolution%20No.%20%282%29%20of%202020%20Prescribing%20the%20Rules%20for%20Calculating,%20Collecting,%20and%20Paying%20the%20Tourism%20Dirham%20Fee%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Tourism Dirham. https://www.dubaidet.gov.ae/en/legislative-news/tourism-dirham-executive-council-resolution-no-2-of-2014
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Issue a new Holiday Homes permit. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/issue-a-new-holiday-homes-permit
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Apply for a holiday home permit. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/apply-for-a-holiday-home-permit
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Renew a Holiday Homes permit. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/renew-a-holiday-home-permit
- Dubai Department of Economy and Tourism (DET). Register on the ePermits portal. https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/register-on-epermits
- Federal Tax Authority (FTA). VAT Guide - Real Estate, VATGRE1 (апрель 2021), п. 3.1 и 6.2 - определение «жилого здания» и ставка НДС 5% для коммерческой/сервисной недвижимости. https://tax.gov.ae/DownloadOpenTextFile?fileUrl=en/VAT_VAT_Guides/Real_Estate_Guide/Real_Estate_Guide_VATGRE1_EN_19_04_2021_EN.pdf
- Federal Tax Authority (FTA). VAT Registration - обязательный порог AED 375 000, добровольный AED 187 500. https://tax.gov.ae/en/taxes/Vat/vat.topics/registration.for.vat.aspx
- Dubai Land Department. Register/Renew Rental Contract (Ejari). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-ejari-contract/
- Dubai Land Department / DLD Open Data. Dataset "dld_transactions" (сделки купли-продажи недвижимости). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Land Department / DLD Open Data. Dataset "dld_rent_contracts" (зарегистрированные договоры аренды Ejari). https://dubailand.gov.ae/en/open-data/real-estate-data/
- Dubai Land Department. Property Sale Registration (регистрационный сбор 4%, на практике на вторичке платит покупатель). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
