Каждый второй разговор с инвестором в Дубае начинается с одного вопроса: брать этаж на бумаге со скидкой и рассрочкой или готовую квартиру, в которую завтра можно заселить арендатора. Универсального ответа нет, но есть цифры, которые сильно сужают выбор: сколько банк даст под ипотеку на стройке, что реально защищает деньги на эскроу-счёте и как быстро можно продать актив, если планы поменялись.
Эта статья для тех, кто уже определился с бюджетом и районом, но колеблется между стадией строительства и готовым объектом. Мы разобрали не мнения блогеров, а официальные правила Земельного департамента Дубая (DLD), Центробанка ОАЭ и свежие данные рынка за первый квартал 2026 года.
Коротко: off-plan сейчас забирает основную часть рынка по объёму и по деньгам, но это не значит "всем покупать на стройке". У каждого формата свой профиль риска, и ниже разложено по пунктам, где он проявляется.
Что вообще значит off-plan и готовое в реестре DLD
Off-plan (по-арабски продажа "аль-харита", то есть "по карте", на бумаге) - это покупка юнита до завершения строительства по договору купли-продажи (SPA) с застройщиком. Сделка регистрируется не как обычная продажа, а как запись во Временном реестре недвижимости через портал Oqood: покупатель получает не право собственности (title deed), а зарегистрированное требование к застройщику, подтверждённое DLD. Это прямо закреплено Законом №13 от 2008 года о Временном реестре недвижимости в Дубае: любая продажа или иное распоряжение юнитом, проданным на этапе строительства, недействительны, если не внесены в этот реестр.
Готовое жильё (ready) - это объект, на который уже выдан title deed, то есть окончательное свидетельство о собственности. Сделка регистрируется как обычная продажа через услугу DLD "Property Sale Registration", без промежуточного этапа Oqood.
Юридически разница принципиальна: Oqood - это не титул, а зарегистрированное право требования. Только после получения застройщиком сертификата о завершении и внесения юнитов в постоянный реестр покупатель off-plan получает title deed, аналогичный тому, что выдаётся сразу при покупке готового жилья.
Деньги под защитой: как работает эскроу-счёт
Главный аргумент в пользу off-plan - не скидка, а закон. С 2007 года каждый застройщик, продающий юниты на этапе строительства, обязан открыть отдельный эскроу-счёт под конкретный проект согласно Закону №8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости в Дубае. Деньги покупателей поступают не на счёт компании, а на проектный эскроу-счёт в банке-агенте, и застройщик снимает средства только под подтверждённый прогресс строительства.
По официальной услуге DLD "Escrow Account Activation" механизм раскрытия средств зависит от стадии: банковская гарантия на ранних этапах, взносы самого застройщика, банковское финансирование или расчёт по фактической платежеспособности проекта после того, как готово не менее 20% строительства. После получения сертификата о завершении банк-агент обязан удержать 5% от общей суммы эскроу-счёта и выплатить застройщику эту сумму только через год после регистрации юнитов на имя покупателей - это прямое требование статьи 14 Закона №8 от 2007 года, созданное как буфер на случай дефектов после сдачи.
У готового жилья такой защиты просто нет и не нужно: деньги идут напрямую продавцу через доверительную (trustee) регистрацию сделки, объект уже существует и его можно осмотреть до перевода денег.
Сколько это стоит на входе: разница в сборах
Здесь у большинства инвесторов ошибочное представление, что за off-plan регистрация обходится дешевле. По официальной услуге DLD "Request to register the initial sale" ставка сбора за регистрацию первичной сделки off-plan через Oqood та же, что и у готового жилья: регистрационный сбор DLD 4% от суммы сделки, плюс AED 10 сбора за знания и AED 10 инновационного сбора. Для готового жилья действует та же ставка 4% согласно услуге DLD "Property Sale Registration"; в обоих случаях этот сбор на практике почти всегда полностью оплачивает покупатель. Разница не в проценте, а в сопутствующих фиксированных платежах: у готового жилья сразу добавляются AED 250 за выпуск title deed, AED 100-250 за карту участка в зависимости от типа объекта и сбор риэлторского бюро-партнёра (AED 2 000-4 000 плюс НДС в зависимости от суммы сделки). У off-plan часть этих административных платежей откладывается до момента, когда Oqood конвертируется в title deed после сдачи объекта, и тогда начисляются уже меньшие суммы, привязанные к выпуску самого title deed.
Помимо разницы в сборе, у off-plan есть рассрочка прямо от застройщика, растянутая на весь период строительства и иногда на несколько лет после сдачи - подробный разбор схем и рисков такого финансирования есть в статье про рассрочку от застройщика и off-plan финансирование в Дубае. У готового жилья такой опции обычно нет: чаще всего это либо полная оплата, либо ипотека банка на рыночных условиях. Исключение встречается, когда сам застройщик распродаёт готовый нераспроданный инвентарь (ready inventory) - в этом случае на такие юниты иногда распространяется та же рассрочка или post-handover план, что и на этапе стройки, но это предложение конкретного застройщика, а не рыночная норма для обычной сделки между частным продавцом и покупателем на вторичном рынке.
Ипотека: почему банк даёт меньше денег на стройку
Если планируете покупать не за наличные, разница между форматами становится решающей. По своду правил Центробанка ОАЭ (CBUAE Rulebook, статья об ипотечных коэффициентах) максимальный показатель "кредит к стоимости" (LTV) для ипотеки на объект, покупаемый на стадии строительства, ограничен 50% независимо от цели покупки, стоимости объекта и категории заёмщика - регулятор прямо объясняет это долгим циклом стройки и повышенным риском незавершения проекта.
Для готового жилья условия заметно мягче: граждане ОАЭ, покупающие первое жильё, могут получить до 85% LTV при стоимости объекта до AED 5 млн и до 75% при более высокой стоимости; для экспатов лимит до 80% LTV при стоимости до AED 5 млн и до 70% выше этой планки. Это значит, что при равном бюджете на первый взнос готовое жильё позволяет купить объект почти вдвое дороже в кредит, чем аналогичный по цене off-plan. Детали получения ипотеки нерезидентом разобраны в отдельном материале про ипотеку в Дубае для иностранцев.
Что говорят цифры рынка за первый квартал 2026 года
По данным отчёта CBRE Research "UAE Real Estate Market Review Q1 2026", построенного на данных REIDIN, жилой рынок Дубая в Q1 2026 зафиксировал более 45 000 сделок купли-продажи общей стоимостью свыше AED 137 млрд (рост около 19% год к году). Из них на off-plan пришлось более 32 600 сделок на сумму около AED 103 млрд - рост на 9% по объёму и на 31% по стоимости год к году. На готовый рынок пришлось около 12 600 сделок на сумму почти AED 34 млрд, при этом и объём, и стоимость сократились на 8% год к году.
Иными словами, из каждых четырёх сделок с жильём в Дубае почти три - это покупка на стадии строительства, и именно off-plan сейчас вытягивает рост рынка, пока вторичка охлаждается. При этом цены в среднем по рынку выросли на 9,1% год к году (против 12,9% в предыдущем периоде), то есть рост замедляется, а не ускоряется.
Важный нюанс из того же отчёта: рынок перепродажи off-plan прав до сдачи объекта (то, что называют off-plan secondary) в марте показал резкое охлаждение - объём сделок упал более чем на 40% между февралём и мартом, продажи квартир на этой стадии снизились на 37%, вилл - на 55%. Это сигнал, что спекулятивные перепродажи на ранней стадии строительства становятся менее ликвидными, чем год назад, и инвестору, рассчитывающему на быстрый флип, стоит закладывать более осторожный сценарий выхода. Более широкий контекст по динамике цен на 2026 год есть в материале стоит ли покупать недвижимость в Дубае в 2026 году.
Если нужно продать раньше срока сдачи
У off-plan есть особенность, которой нет у готового жилья: продать актив до получения title deed можно только с согласия застройщика. Застройщик выдаёт NOC (No Objection Certificate) на переуступку прав, и в подавляющем большинстве проектов это условие привязано к минимальному проценту оплаты по графику платежей - обычно от 30% до 40% контрактной стоимости, хотя точный порог устанавливается конкретным SPA, а не единой цифрой закона. Закон №13 от 2008 года при этом прямо запрещает застройщику взимать за переуступку любые сборы сверх административных расходов, утверждённых департаментом.
Для готового жилья такого барьера нет вообще: продавец может выставить объект на продажу в любой момент, ограничений со стороны застройщика или NOC не требуется, если объект не находится в ипотеке у банка (в этом случае нужно письмо банка о непогашенном остатке).
Что будет, если застройщик задерживает сдачу
Это второй по значимости риск-фактор, который стоит закладывать заранее. Регулятор (RERA в структуре DLD) отслеживает ход строительства всех зарегистрированных off-plan проектов и вправе накладывать штрафы, приостанавливать продажи или отменять проект при нарушениях. Стандартный шаблон SPA даёт застройщику технический буфер около 12 месяцев сверх изначально заявленной даты сдачи, прежде чем у покупателя формально возникает право на расторжение договора и возврат средств.
Если проект всё же признан незавершённым или отменённым, спор рассматривает не обычный суд, а специальный орган - Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects, созданный Декретом №33 от 2020 года: он имеет исключительную юрисдикцию по таким делам, и суды Дубая, включая DIFC Courts, не вправе принимать эти споры к рассмотрению. У готового жилья риска "незавершённого проекта" структурно не существует: объект уже построен и передан.
Кому подходит какой формат
Off-plan логично рассматривать, если у инвестора есть запас времени (два-четыре года до сдачи), интересна растянутая во времени рассрочка от застройщика и приемлема более низкая ликвидность на раннем этапе. Готовое жильё логичнее, если нужен арендный доход прямо сейчас, важна максимальная ипотечная поддержка банка или объект нужен для резидентской визы и переезда без ожидания. Доходность аренды по районам, которая напрямую влияет на этот выбор, разобрана в материале про доходность аренды по районам Дубая.
На практике многие инвесторы держат оба формата в портфеле: off-plan под капитализацию и рассрочку, готовое жильё под немедленный денежный поток от аренды. Правильный выбор зависит не от того, что "трендовее" на рынке, а от горизонта, ликвидности, которая нужна лично инвестору, и от того, сколько банк реально готов дать в кредит под конкретный объект.
Частые вопросы
В чём главное юридическое отличие off-plan от готового жилья в Дубае? Off-plan регистрируется через Oqood во Временном реестре недвижимости согласно Закону №13 от 2008 года и не даёт title deed до завершения проекта. Готовое жильё регистрируется сразу как обычная продажа с выдачей title deed через услугу DLD "Property Sale Registration".
Насколько надёжна эскроу-защита денег при покупке off-plan? Деньги покупателей по Закону №8 от 2007 года идут на отдельный проектный эскроу-счёт, а не застройщику напрямую, и раскрываются только под подтверждённый прогресс строительства. Дополнительно 5% суммы удерживается ещё год после регистрации юнитов на имя покупателей как гарантия на случай дефектов.
Сколько стоит регистрация off-plan сделки по сравнению с готовым жильём? Ставка одинаковая для обоих форматов - 4% от суммы сделки плюс AED 20 сервисных сборов, как для off-plan через Oqood согласно официальной услуге DLD, так и для готового жилья согласно услуге DLD "Property Sale Registration". Разница - в дополнительных фиксированных платежах: у готового жилья сразу взимаются сборы за title deed и карту участка, у off-plan часть этих платежей откладывается до перехода Oqood в title deed после сдачи объекта.
Можно ли получить такую же ипотеку на off-plan, как на готовое жильё? Нет. По правилам Центробанка ОАЭ максимальный LTV на объект, покупаемый на стадии строительства, ограничен 50%, тогда как для готового жилья лимит доходит до 80-85% в зависимости от резидентства и стоимости объекта.
Что произойдёт, если застройщик задержит сдачу проекта? Стандартный договор даёт застройщику около 12 месяцев сверх заявленной даты, прежде чем у покупателя появляется право на расторжение и возврат средств. Споры по отменённым или незавершённым проектам рассматривает Special Tribunal, созданный Декретом №33 от 2020 года, а не обычные суды Дубая.
Что показывают последние данные о доле off-plan на рынке Дубая? По отчёту CBRE Research за Q1 2026, на off-plan пришлось более 32 600 из свыше 45 000 сделок с жильём (около 72% по объёму и порядка 75% по стоимости), при этом рынок перепродажи прав на off-plan объекты до сдачи заметно охладился в марте 2026 года.
Источники
- Dubai Land Department (DLP). Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html
- Dubai Land Department (DLP). Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20%2813%29%20of%202008.html
- Dubai Land Department (DLP). Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai. https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Decree%20No.%20%2833%29%20of%202020%20Concerning%20the%20Special%20Tribunal.html
- Dubai Land Department. Escrow Account Activation (eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/
- Dubai Land Department. Register Project (eService, требования к застройщику и эскроу). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
- Dubai Land Department. Request to Register the Initial Sale (Oqood, eService). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
- Dubai Land Department. Property Sale Registration (eService, готовое жильё). https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
- Central Bank of the UAE (CBUAE) Rulebook. Article (3): Important Ratios (Regulations regarding Mortgage Loans). https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
- CBRE Research / REIDIN. UAE Real Estate Market Review Q1 2026 (Dubai Residential). https://www.cbre.ae/insights/figures/uae-real-estate-market-review-q1-2026
